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小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正希望要涼 小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證嗎?

  • 2018年12月14日 WangYu來源:土流網(wǎng) 329 14
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前幾天,廣東省自然資源廳印發(fā)關(guān)于《關(guān)于加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》,提出廣東將出臺一系列新規(guī),妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

樓市新規(guī)出臺,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正希望要涼

01

前幾天,廣東省自然資源廳印發(fā)關(guān)于《關(guān)于加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》,提出廣東將出臺一系列新規(guī),妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

這個指導(dǎo)意見比較引人關(guān)注的是,對不動產(chǎn)登記歷史遺留問題分類提出原則性處理意見,強調(diào)集體所有土地上開發(fā)的商品住房,不得辦理不動產(chǎn)登記。

其實,早在2017年,國土資源部和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部就發(fā)布過《關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》,明確強調(diào):防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。

可以說,這樣的實錘已經(jīng)將小產(chǎn)權(quán)房明確排除在外??梢?,廣東的做法只是跟著國家政策在走。

之所以此事再次引起關(guān)注,還是因為更早前,深圳曾經(jīng)出臺了一份規(guī)定,允許部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。這讓很多人對于小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正重新燃起了希望,覺得小產(chǎn)權(quán)房“全面轉(zhuǎn)正”有望。

但事實上,仔細閱讀深圳那份新規(guī)就會發(fā)現(xiàn),其針對的是產(chǎn)業(yè)類、公共配套類用途的歷史違建建筑,目的在于盤活土地存量,而住宅類小產(chǎn)權(quán)房和違建根本不在此列。

如今,廣東省新規(guī)出臺,只能說,小產(chǎn)權(quán)房試圖借不動產(chǎn)登記悄然轉(zhuǎn)正的希望已經(jīng)完全落空了。

02

關(guān)于到底什么是小產(chǎn)權(quán),有多種解釋。通俗的說,小產(chǎn)權(quán)房指的是缺乏完整產(chǎn)權(quán)的房子,也沒有國家發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證。

以商品房做對標(biāo),商品房雙證合一,擁有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的雙重身份,能抵押能貸款能交易。

與之相比,小產(chǎn)權(quán)房有使用權(quán)卻無所有權(quán),沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。拿不到不動產(chǎn)證,不受法律保障。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

只能說,它的身份從一“出生”就顯得很尷尬。

因為其身份的特殊性,小產(chǎn)權(quán)房一直不被法律正式承認,所以,它的轉(zhuǎn)正問題也一直備受關(guān)注。特別是,我國小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量非常多。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計,全國小產(chǎn)權(quán)房占的土地面積有66億平方米,總量接近我國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的三分之一。

還有業(yè)內(nèi)人士分析認為,如此龐大的數(shù)量,正是小產(chǎn)權(quán)房在短時期內(nèi)看不到任何轉(zhuǎn)正希望的重要原因之一。

以廣州為例,廣州有100多個城中村,僅天河區(qū)上社一個城中村的流動人口就高達30多萬,握手樓比比皆是,小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模相當(dāng)可觀。

在深圳,2016年的數(shù)據(jù)是,深圳商品房、保障房存量不到200萬套,而城中村的小產(chǎn)權(quán)房則高達400多萬套,商品房不足小產(chǎn)權(quán)房的1/4?!叭绻屝‘a(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正入市,可以想象,將會對商品房產(chǎn)生多大的沖擊?”

此外,小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)正,除了本身存在的一些弊端,如存在安全隱患,配套設(shè)施不完善、質(zhì)量難保證之外,最大的問題還在于沒有產(chǎn)權(quán),不受法律保護。

03

盡管如此,但是大城市高房價面前,很多人還是選擇了購買小產(chǎn)權(quán)房。

特別是,目前的小產(chǎn)權(quán)房已不在局限于農(nóng)村,還存在于很多城市的樓盤中。它們往往被建設(shè)成與商品房標(biāo)準(zhǔn)一致、社區(qū)化的樓盤,但采用20年租賃協(xié)議的方式,以租代售。

這類房子最明顯的優(yōu)點就是價格比同地區(qū)的商品房便宜,有些同地段房價甚至相差一半,其租金回報率也不低,于是很多人會動心。

但是這樣的房子面臨的風(fēng)險也不少。

近年來,各地正在禁止以租代售這種模式。目前廣州、杭州針對開發(fā)商自持商品房,明確規(guī)定一次只能繳納租期不得超過10年,且單次收取租金不超過1年。這種規(guī)則,就適用于小產(chǎn)權(quán)房。

其次,各地都在打擊違章建筑。而大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房都屬于違章建筑,包括廣州、深圳、東莞在內(nèi)的各城市都在大力推進拆違工作。

當(dāng)然最根本的風(fēng)險來自于小產(chǎn)權(quán)房無法享受房價上漲的福利。試想,等周圍其他小區(qū)的商品房都在上漲的時候,而自己就因為房子是小產(chǎn)權(quán)房而無法享受房價上漲的紅利。扎心了。

綜上,小產(chǎn)權(quán)房未來轉(zhuǎn)正希望已經(jīng)基本涼了。盡管價格便宜,但從長遠考慮,購房者最好還是遠離這類房子。

小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證嗎?存在哪些風(fēng)險?

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未辦理相關(guān)證件,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。那么小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證嗎?存在哪些風(fēng)險?

一、小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證嗎

該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案,所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分,其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護。

二、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)

講通俗一點,就是國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房,平時我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房,其中包括70年、50年和40年三種,國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有三種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子;最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。這類房屋一旦發(fā)生糾紛,購房者無法得到賠償,因為買賣合同是無效的。

三、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

1.小產(chǎn)權(quán)房

(1)小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā),職工并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。

(2)職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話,必須在購買五年之后才能夠進行。

(3)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有,并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。

(4)購買小產(chǎn)權(quán)房之后,若要再轉(zhuǎn)讓,必須補交土地出讓金,否則便不能夠上市交易。

2.大產(chǎn)權(quán)房

(1)大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā),被國家認可和接受。

(2)職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房,沒有時間上的限制。

(3)大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的,銷售對象可以是任何人。

(4)購買大產(chǎn)權(quán)房之后,購買者可以自由進行使用、出售或轉(zhuǎn)讓,不用補繳任何費用。

四、買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險

1.缺少“五證”

“五證”即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán),不受法律的保護。

2.拆遷難補償

除了不能辦理房產(chǎn)證外,那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑,如果和國家的規(guī)劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

3.質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督,一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料,存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā),除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4.小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣

由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證,小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。

5.小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款

小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案,所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利,沒有他項權(quán)利就相當(dāng)于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行,銀行貸款就無法批復(fù)。

以上就是土流網(wǎng)對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)介紹,小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案,雖然價格相對低廉,但是需要承擔(dān)的風(fēng)險也是十分巨大的,不建議購買。


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