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萬達(dá)轉(zhuǎn)型深陷僵局:IPO上市道路艱難

  • 2018年10月8日 WuYaNan來源:搜狐 333 14
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萬達(dá)商業(yè)回歸A股有兩條路可選,一條是排隊(duì)IPO,另一條是借殼上市。但目前看來,都面臨極大挑戰(zhàn)。

萬達(dá)商業(yè)回歸A股有兩條路可選,一條是排隊(duì)IPO,另一條是借殼上市。但目前看來,都面臨極大挑戰(zhàn)。

萬達(dá)回歸A股上市迫在眉睫

根據(jù)2016年退市時(shí)萬達(dá)商業(yè)與投資者簽署的對賭協(xié)議,萬達(dá)商業(yè)需在港股退市后滿兩年或于2018年8月31日前在內(nèi)地主板上市。

若萬達(dá)回A股失敗,大連萬達(dá)集團(tuán)將要支付高達(dá)400億港幣進(jìn)行股權(quán)回購,并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息,本息合計(jì)超過300億元人民幣。這筆利息的金額,約為70億港元左右。

據(jù)了解,萬達(dá)商業(yè)回歸A股有兩條路可選,一條是排隊(duì)IPO,另一條是借殼上市。根據(jù)萬達(dá)商業(yè)對外披露的信息看,萬達(dá)商業(yè)回歸A股更傾向于IPO。而根據(jù)證監(jiān)會所披露的截至2018年8月2日上《交所主板首次公開發(fā)行股票正常審核狀態(tài)企業(yè)基本信息情況表》來看,萬達(dá)排位85名,證監(jiān)會所定義的大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)為房地產(chǎn)企業(yè),審核狀態(tài)為已反饋。而在2016年底,萬達(dá)商業(yè)的排名為第70名。而在2017年,萬達(dá)商業(yè)的排名為75名。萬達(dá)商業(yè)的排名在不斷地被推后,這其中一個(gè)重要原因是,A股IPO對房地產(chǎn)公司基本關(guān)閉了大門,近幾年并沒有房地產(chǎn)公司在A股上市成功的案例。如今萬達(dá)回歸A股的大限將至,按時(shí)完成上市似乎已經(jīng)變成不可能。

2018年1月騰訊聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)投資340億元人民幣,收購了萬達(dá)商管約14%的股份,每股作價(jià)53.65元。根據(jù)當(dāng)初萬達(dá)商業(yè)港股私有化的全部股份總成本約為300多億元人民幣,這與騰訊等機(jī)構(gòu)增資的規(guī)模正好相當(dāng)。這一動作被外界解讀為,萬達(dá)的對賭協(xié)議被騰訊等機(jī)構(gòu)接盤。根據(jù)該交易規(guī)定,萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)集團(tuán)承諾,將盡最大努力,在2023年10月31日之前盡早完成萬達(dá)商業(yè)的合格上市。此外,萬達(dá)商業(yè)不可以更改其主營業(yè)務(wù),2019年租金凈收益要達(dá)到190億元,如果低于這個(gè)數(shù)據(jù),投資方有權(quán)要求萬達(dá)給予現(xiàn)金補(bǔ)償。此外,投資方在2021年12月31日或萬達(dá)商業(yè)合格上市前,投資方購買的股份不得向關(guān)聯(lián)方之外的任何第三方轉(zhuǎn)讓。

這一協(xié)議也被外界解讀為新的“對賭協(xié)議”,而萬達(dá)方面公告稱,引入騰訊、蘇寧等合作是長期戰(zhàn)略投資,并不是5年上市“對賭”協(xié)議,只不過是簽訂了各方努力實(shí)現(xiàn)萬達(dá)商管上市的目標(biāo)時(shí)間而已。即使5年萬達(dá)商管無法上市,也不存在任何回購條款,此次合作協(xié)議和香港H股退市的協(xié)議性質(zhì)完全不同。

為了能夠回歸A股上市,萬達(dá)一直在做準(zhǔn)備。

萬達(dá)回歸A股一個(gè)重要?jiǎng)幼骶褪菍⑷f達(dá)商業(yè)更名為萬達(dá)商管。今年3月1日,大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司公告稱,為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略,公司更名為大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(簡稱“萬達(dá)商管”),并于今年2月22日完成工商變更登記手續(xù)。

按照王健林在2017年的規(guī)劃,萬達(dá)商管將“不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)?!陛p資產(chǎn)將成為更名后的公司主要戰(zhàn)略,同時(shí)更名后的萬達(dá)商管將成為萬達(dá)商業(yè)在A股上市的主體。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,萬達(dá)這一動作是出于上市緊迫性考慮。然而,根據(jù)證監(jiān)會最新披露的消息顯示,萬達(dá)商管依然被定性為房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)性質(zhì)直接決定了萬達(dá)能否按時(shí)回歸A股上市?!皬娜f達(dá)上市本身來說,其對于商業(yè)管理資源是比較重視的。類似資源上市,和萬達(dá)的企業(yè)優(yōu)勢有關(guān)。通過更名,能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)的導(dǎo)向,進(jìn)而有助于在上市中降低壓力?!眹?yán)躍進(jìn)說道。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型 降低企業(yè)負(fù)債

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)【2010】10號文)和2013年《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》的規(guī)定,對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。2015年證監(jiān)會調(diào)整了對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管政策,這也就意味著,地產(chǎn)企業(yè)在A股上市的政策越來越收緊。

2015年,王健林提出在三到五年內(nèi)把“地產(chǎn)”去掉,完成徹底轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。按照萬達(dá)集團(tuán)的設(shè)想,去地產(chǎn)化并不意味著完全告別房地產(chǎn),而是要從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。

根據(jù)王健林在2017年萬達(dá)集團(tuán)的工作總結(jié)中所說,萬達(dá)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵是萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型,而萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是從單一重資產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)為主、輕重并存發(fā)展的企業(yè)。按照王健林的設(shè)想,萬達(dá)的輕資產(chǎn)分為兩類,一類叫做投資類,一類叫做合作類。投資類就是別人出錢,萬達(dá)助其找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營后移交給對方,其中還有一個(gè)資本化程序。合作類就是萬達(dá)既不出錢,也不出地,覺得項(xiàng)目合適,跟別人簽合同,幫別人建設(shè),建成后租金三七分成。目前萬達(dá)主要推行合作模式。

萬達(dá)商業(yè)一直是萬達(dá)集團(tuán)旗下核心企業(yè),截至2017年底,持有已開業(yè)商業(yè)面積3151萬平方米,在中國開業(yè)萬達(dá)廣場235個(gè),年客流31.9億人次。萬達(dá)商業(yè)不僅僅包括萬達(dá)廣場,還有文旅酒店等項(xiàng)目。

萬達(dá)商業(yè)的這一動作,引起外界的種種猜想。王健林在2017年的工作報(bào)告中回應(yīng)了這些猜想,稱“眾說紛紜,很多解讀。萬達(dá)賣資產(chǎn),是不是不行了,其實(shí)這是根本不理解商業(yè)的基本邏輯?!?/p>

按照王健林自己的說法,“萬達(dá)十幾個(gè)文旅項(xiàng)目疊加在一起,雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金,但至少五到六年內(nèi),每年凈增1000億元負(fù)債,壓力相當(dāng)大?,F(xiàn)在全球都在去杠桿、降負(fù)債,這樣加杠桿、逆勢而為是不科學(xué)的?!背鍪廴f達(dá)文旅項(xiàng)目已經(jīng)成為必然。

轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)的尷尬

除了輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之外,萬達(dá)一個(gè)重要?jiǎng)幼骶褪亲鲭娚?。?012年萬達(dá)做電商開始到2018年萬達(dá)與騰訊、高朋成立新的網(wǎng)科公司,萬達(dá)做電商的心雖然一直沒有動搖,但是效果并不明顯。

2017年年底萬達(dá)網(wǎng)科大規(guī)模裁員事件,標(biāo)志著萬達(dá)電商的又一次失敗。對于裁員事件,王健林直言不諱稱,“我曾經(jīng)犯的一個(gè)錯(cuò)誤,就是給了曲德君太多的錢,我跟一些企業(yè)家討論,他們說當(dāng)初網(wǎng)科少給點(diǎn)錢,定個(gè)投資上限就好了??磥礤X不能給得太多?!彼麖?qiáng)調(diào),2018年要“從實(shí)際效果出發(fā),不玩概念,不‘燒大錢’”。

從萬達(dá)電商到飛凡網(wǎng)再到萬達(dá)網(wǎng)科,萬達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略一直在變。一位曾經(jīng)在萬達(dá)廣場做過運(yùn)營管理的人描述到,在2015年飛凡APP出來的時(shí)候,曾經(jīng)給每個(gè)員工下達(dá)下載指標(biāo),廣場的所有商戶簽訂飛凡協(xié)議,然而最后效果并不好,支付不如支付寶,打折不如美團(tuán),停車更麻煩,一段時(shí)間之后便卸載了。


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