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地方調(diào)控政策繼續(xù)深化 買房投資邏輯將逆轉(zhuǎn)

  • 2018年9月14日 FanTianQing來源:鳳凰財(cái)經(jīng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)天津 1412 93
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今時(shí)不同于往日。野蠻生長的房地產(chǎn)市場時(shí)代已然過去。

前幾年,房子一度成為財(cái)富暴增的工具?,F(xiàn)在,買房還能造富嗎?

“我在2016年底花了460萬在福田梅林買了一套74平方米的三居室,加上種種稅費(fèi)和中介費(fèi)將近15萬,整個(gè)成本算下來要475萬?!标愑栏嬖V我,“現(xiàn)在快兩年的時(shí)間了,我本打算賣掉這套房子換一套更大的房子,現(xiàn)在的掛牌價(jià)格在520萬左右,但如今調(diào)控嚴(yán)厲,中介說510萬成交的機(jī)會(huì)比較多,這樣算下來賬面上看似有35萬元的利潤,但如考慮首付140萬的利息以及每月月供所產(chǎn)生的利息,收益可能只剩下幾萬元?!?/p>

其實(shí),這種情況在近期深圳樓市并不少見。朋友莫迪去年底在布吉上水徑片區(qū)購買了一套89平方米的三室新房,單價(jià)在每平方米53000元,現(xiàn)在同一小區(qū)的二手房掛牌價(jià)也就是大概這個(gè)水平,房子還未到手月供已經(jīng)開始。

“對(duì)剛需來說還是盡早下手,房價(jià)和購房成本一直在上升。不過,現(xiàn)在想著靠買房賺大錢,我從來沒想過?!标愊壬缡钦f。更有人這么說,深圳房價(jià)最重要的屬性還是保值。如果每年的漲幅低于10%,投資人肯定虧錢,因?yàn)橘Y金成本太高了。

在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控和資金成本大幅上升的當(dāng)下,“買房大賺”的想法已經(jīng)發(fā)生了變化,謹(jǐn)慎越來越成為主流的想法。進(jìn)入金九已近半月,從目前的深圳樓市來看,“金九銀十”明顯成色不足,無論是目前開發(fā)商的動(dòng)態(tài),還是現(xiàn)在的整體市場成交情況,觀望的氛圍越來越濃厚。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示,上周深圳全市二手房成交1204套,環(huán)比下降15.7%;成交面積環(huán)比下降13.14%。從報(bào)價(jià)變動(dòng)的區(qū)間來看,上周二手住宅報(bào)價(jià)下跌的盤源的占比為56.64%。其實(shí),從2016年10月政策調(diào)控后深圳樓市“金九銀十”已不復(fù)存在,目前市場各方仍在觀望中,購房客流量減少,開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩,預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場成交或?qū)⒗^續(xù)低迷。

有人說,今時(shí)不同往日。野蠻生長的房地產(chǎn)市場時(shí)代已然過去,特別是近年來對(duì)房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控升級(jí),實(shí)際上意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場已逐漸步入下半場。

剛剛,房企的中報(bào)高潮落下帷幕,許多中小房企們還遵循著規(guī)模競賽的生存法則,在沖擊百強(qiáng)、千億的路上勐踩油門。另一邊,幾家龍頭房企卻悄然踩了剎車,主動(dòng)宣布要放緩擴(kuò)張步伐,不再將規(guī)模放在首要位置,“提升利潤率”和“降低杠桿”成為新的經(jīng)營法則。值得注意的是,傳統(tǒng)開發(fā)商從原來單一的住宅、寫字樓的提供商,向新型生活方式的服務(wù)商轉(zhuǎn)型已然成為趨勢(shì)。

房企開始改變,剛需和投資者的心態(tài)似乎也開始發(fā)生變化,買房投資的邏輯將徹底逆轉(zhuǎn)。



地方調(diào)控政策繼續(xù)深化

8月以來,熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控政策延續(xù)精準(zhǔn)、靈活的特點(diǎn),重點(diǎn)保障合理居住需求,繼續(xù)抑制投機(jī)炒房;部分二線、三四線城市調(diào)控政策補(bǔ)位、升級(jí),限購限售等政策仍在擴(kuò)圍。監(jiān)管方面,多數(shù)省市先后開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)。從政策出臺(tái)的頻率來看,8月各地調(diào)控政策保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì),其中,加強(qiáng)市場監(jiān)管類政策占主流。

月內(nèi),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開房地產(chǎn)工作座談會(huì),強(qiáng)調(diào)地方政府加快制定住房發(fā)展規(guī)劃,抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),大力發(fā)展住房租賃市場,完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策,支持合理住房消費(fèi),堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理,持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象治理專項(xiàng)行動(dòng),嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)。

綜合今年6月份住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)。此次住建部再次強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的延續(xù)性與差別性。隨后,多個(gè)城市先后展開治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)。8月份以來,越來越多的城市先后出臺(tái)房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)方案。

尤其是,8月17日,住建部約談??凇⑷齺?、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)人,約談強(qiáng)調(diào)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要精神上來,下決心解決好房地產(chǎn)市場問題。

隨后,8月19日,??谑泄剂?xiàng)舉措遏制房價(jià)上漲,包括強(qiáng)化各級(jí)各部門的房地產(chǎn)調(diào)控職責(zé)。強(qiáng)化調(diào)控聯(lián)動(dòng)機(jī)制;強(qiáng)化各級(jí)各部門責(zé)任壓實(shí)等。24日,唿和浩特表示將多措并舉調(diào)控房價(jià),穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施。

不僅如此,月內(nèi),包括北京、濟(jì)南、南京、武漢、西安、深圳、天津等地也陸續(xù)宣布堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度,促進(jìn)建立房地產(chǎn)長效機(jī)制,努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)。

與此同時(shí),這些地方通過綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律等行政手段調(diào)節(jié)住房需求,促進(jìn)供求平衡,增加住房及用地有效供應(yīng),清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題,大力整頓規(guī)范市場秩序,加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo),遏制房價(jià)上漲。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,8月份以來密集出臺(tái)的調(diào)控政策,對(duì)房地產(chǎn)供需兩側(cè)的調(diào)控繼續(xù)深化。從住建部近期針對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的表態(tài)來看,政策將“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。短期內(nèi)將繼續(xù)保持此前政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,優(yōu)先滿足剛需人群購房需求、加強(qiáng)人才落戶后購房的社保要求、繼續(xù)規(guī)范企業(yè)購房行為、二套房以上信貸繼續(xù)從緊。

“這意味著,熱點(diǎn)城市將繼續(xù)通過出臺(tái)剛需優(yōu)先選房、公積金保障等相關(guān)措施保障居民合理購房需求”。該負(fù)責(zé)人分析表示,“同時(shí),作為遏制投機(jī)炒房最有效的手段,限購(個(gè)人、企業(yè))、限售、提高社保年限要求、嚴(yán)查假離婚等政策仍將持續(xù)發(fā)力”。

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