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我愛我家業(yè)績對賭壓力有多大? 資管業(yè)務(wù)競爭激烈

  • 2018年8月27日 YangJinZhu來源:搜狐 281 10
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地產(chǎn)市場總體處于嚴(yán)調(diào)控背景下,對我愛我家為代表的中介商而言,雖然目前二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍是主要收入來源,但隨著國租賃需求崛起,長租公寓成為下一個資本角力的市場

地產(chǎn)市場總體處于嚴(yán)調(diào)控背景下,對我愛我家為代表的中介商而言,雖然目前二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍是主要收入來源,但隨著國租賃需求崛起,長租公寓成為下一個資本角力的市場


? ? ? 近日,胡景暉離職及炮轟高房租一事,將我愛我家推上了輿論的風(fēng)口浪尖。
? ? ? 我愛我家是A股市場的新兵,2017年被昆百大A以“蛇吞象”的方式收購了84%股權(quán)。2018年5月,昆百大A正式更名為我愛我家。那么,新入場A股的我愛我家表現(xiàn)如何呢?此次事件對公司有何影響?《投資者報》記者近日致電致函公司解姓負(fù)責(zé)人,其稱半年報發(fā)布期間不方便回應(yīng)


業(yè)績對賭壓力
? ? ? 今年4月,昆百大A發(fā)布了2017年年報和2018年一季報,2017年年報未并入我愛我家業(yè)績,今年一季報才真正實現(xiàn)并表。據(jù)一季報數(shù)據(jù),公司營業(yè)收入25億元,同比增長642%;凈利潤1.46億元,同比增長905%。顯然,今年一季度公司業(yè)績飆升主要是由我愛我家業(yè)績并表所至。
公開資料顯示,我愛我家旗下?lián)碛小拔覑畚壹摇?、“相寓”、“偉業(yè)顧問”及“匯金行”等多個專業(yè)業(yè)務(wù)品牌,業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。其中,長租公寓品牌“相寓”所涉及的資管業(yè)務(wù)是我愛我家及其母公司昆百大A近期主要發(fā)展方向,這塊領(lǐng)域也是本次胡景暉所引發(fā)的輿論風(fēng)波討論的中心。
據(jù)公司發(fā)布的投資者關(guān)系活動記錄表中數(shù)據(jù),我愛我家業(yè)務(wù)目前覆蓋北京、上海、杭州等國內(nèi)16個大型城市,50余個海外國家和地區(qū)。2015年至2017年一季度,新房業(yè)務(wù)收入分別為9億元,17億元,3億元,資管業(yè)務(wù)收入分別為4.3億元,7.8億元,2.1億元,經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入分別為34.3億元,55.4億元,13.8億元。從數(shù)據(jù)來看,公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)占主導(dǎo)位置,資管業(yè)務(wù)占比也越來越高。
? ? ? ?對于公司的住宅資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),據(jù)我愛我家公開資料,其分為分散式公寓管理(相寓Home)和整棟式公寓管理(相寓Park)兩種模式。分散式資管通過接受業(yè)主委托處理房屋出租事宜,包括受托房屋修整、撮合實現(xiàn)房屋出租、定期代收及轉(zhuǎn)付租金、后期物業(yè)管理等;整棟式資管通過標(biāo)的公司承租整棟公寓,裝修后對外出租、收取租金,同時向承租人提供物業(yè)管理服務(wù)。目前,在管規(guī)模分別為27萬套、55萬間,覆蓋城市14座,業(yè)主續(xù)簽率75%。單2017年資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的持有套數(shù)同比增長了60%
而關(guān)于此次輿論焦點的長租公寓業(yè)務(wù),在戴德梁行發(fā)布的《長租公寓市場發(fā)展研究》報告中這樣形容目前的長租公寓市場,“作為住房租賃市場的重要組成部分,長租公寓市場將迎來‘最好的時代’?!睎|方證券研究報告指出,目前我國租賃人口預(yù)計為1.9億人,租賃市場規(guī)模已超萬億元。
? ? ? 公司在2017年年報中也強(qiáng)調(diào),“在2018年將完善相寓租住產(chǎn)品圖譜,持續(xù)進(jìn)行新產(chǎn)品的研發(fā)試點更新迭代,提升相寓服務(wù)與產(chǎn)品品質(zhì);同時,建立整棟業(yè)務(wù)事業(yè)部,推進(jìn)B端合作,推進(jìn)各城市的項目落地及運營管理團(tuán)隊建立?!庇纱丝梢?,對長租公寓的重視程度。
? ? ? 值得注意的是,我愛我家曾在并購重組時定下業(yè)績對賭協(xié)議,承諾2017年、2018年、2019年實現(xiàn)的扣非凈利潤累計分別不低于5億元、11億元以及18億元。而資料顯示,2014年-2016年,我愛我家的凈利潤分別為-6718萬元、1.8億元、3.2億元,2017年公司營收81億元,凈利潤5.3億元。
在中介行業(yè)競爭如此激烈的背景下,我愛我家如何在兩年內(nèi)實現(xiàn)18億元的凈利潤?從財報資料來看,我愛我家對資管業(yè)務(wù)較為看重。公告顯示,“我愛我家將重點發(fā)展資管業(yè)務(wù)。我愛我家主要有新房、二手房、資管三大業(yè)務(wù),幾乎涵蓋了房產(chǎn)所有交易鏈條,雖然目前二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍是其主要的收入來源,但隨著國內(nèi)租賃市場的崛起,資管業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀槲覑畚壹椅磥碇匾脑鲩L動力?!?br />? ? ? 不過業(yè)績對賭是否對我愛我家在租賃市場的策略影響很大,為確保實現(xiàn)業(yè)績承諾,加速囤房追求高租金?
從公司此前對賭業(yè)績的回應(yīng)稱:“對賭業(yè)績目標(biāo)的完成并沒有非常大的難度,凈利率達(dá)到6%左右就可以完成目標(biāo),實際上已經(jīng)具備這樣的能力。其實公司有很多業(yè)績增長點,以前缺乏股東的支持和資源。此外,資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和租賃業(yè)務(wù)可以有效抵御市場波動。”
? ? ? 資管業(yè)務(wù)競爭激烈
? ? ? 我愛我家從2005年便開始布局資管業(yè)務(wù)(分散式和集中式長租公寓管理),業(yè)務(wù)比重逐年增加,但長租公寓前期投入大,相寓運營周期還比較短,仍然處于前期虧損狀態(tài)。2017年第一季度,相寓凈利率為-13.15%。而對于這一塊的盈利模式,我愛我家曾稱:“資產(chǎn)管理的盈利模式不是賺取租金差,盈利主要來自于免租期。在免租期內(nèi)將房子租出去,就能賺取免租期剩下期間的租金。盈利的核心是如何盡快把房子租出去,這是運營管理效率的問題?!?br />? ? ? 從行業(yè)上看,另一個房產(chǎn)中介龍頭鏈家與我愛我家競爭激烈。
在利潤對比上,2014年,我愛我家處于虧損狀態(tài),而同期鏈家稅后凈利潤為7444萬元;2015我愛我家扭虧為盈,凈利潤1.49億元,而擴(kuò)張下的鏈家凈利潤增長近10倍,達(dá)到8.08億元。
? ? ? 此外,除了房產(chǎn)中介龍頭與我愛我家的競爭,新的房產(chǎn)中介如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,想要在新房市場和二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)上分一杯羹。再加上2017年國家雖未放松對新房市場的政策調(diào)控,但卻意外在租賃住房上給了開發(fā)商、中介新的思路。各大中介商紛紛重點布局租賃業(yè)務(wù),我愛我家競爭壓力將會更大。
? ? ? 對于在長租公寓領(lǐng)域相寓如何獲得更多房源以及核心競爭力,我愛我家曾稱:“如果說到優(yōu)勢,首先公司有從事這個業(yè)務(wù)的基因;其次,各方面的服務(wù)都能做到規(guī)范、到位。另外,進(jìn)入城市時間越長公司對當(dāng)?shù)厍闆r了解越深,根據(jù)實際交易數(shù)據(jù),可以更加專業(yè)的提供服務(wù)和完善產(chǎn)品?!?br />? ? ? 截至2018年8月24日,我愛我家股價5.51元,市盈率64倍,胡景暉辭職之后,公司股價呈下跌趨勢。

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