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房企負(fù)債驚人! 萬科、綠地控股負(fù)債均超過六千億

2017年5月9日     來源:證劵日報      編輯:YuanDaiYang      繁體
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2016年上市企業(yè)年報披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,A股136家上市房企負(fù)債合計超過4.92萬億元,同比增加10139億元,同比增長幅度達(dá)25.93%,其中萬科、綠地控股負(fù)債均超過六千億。換言之,截至2016年底,A股平均每家上市房企負(fù)債達(dá)362億元。

房地產(chǎn)


統(tǒng)計顯示,這136家上市房企的總資產(chǎn)總計為6.37萬億元,同比增長幅度達(dá)24.76%,與負(fù)債增長水平相差約1.2個百分點。此外,根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算,2016年,這136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%,去年則為76.55%,同比增幅不足1個百分點。

值得注意的是,在A股136家房企中,有32家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線,占比接近24%。此外,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的有45家,占比超過33%。

華泰證券房地產(chǎn)分析師謝皓宇認(rèn)為,高負(fù)債不全然是壞事。在其統(tǒng)計的34家典型房企資產(chǎn)負(fù)債等運營數(shù)據(jù)結(jié)果顯示,近兩年,這34家重點公司資產(chǎn)擴(kuò)張相當(dāng)于過去8年的規(guī)模,其中負(fù)債擴(kuò)張貢獻(xiàn)超過80%。

但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,2015年以來,鑒于公司債成本較低,房企大規(guī)模發(fā)行,這些債務(wù)還未進(jìn)入集中還款期,預(yù)計明后年將是還債高峰期。

近一成房企負(fù)債超1000億元

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在這136家上市房企中,總負(fù)債同比上升企業(yè)為87家,占比為64%。其中,負(fù)債100億元以下企業(yè)有72家,占比為53%;負(fù)債100億元-300億元企業(yè)有30家,占比為22%;負(fù)債300億元-500億元房企有8家,占比約為6%;負(fù)債500億元-1000億元企業(yè)有14家,占比約為10%;負(fù)債1000億元以上房企12家,占比為9%。

具體來看,萬科、綠地控股和保利地產(chǎn)負(fù)債均超過3000億元,分別為6689.97億元、6556.62億元和3498.95億元。據(jù)《證券日報》記者計算,超過1000億元以上的12家企業(yè)總負(fù)債為2.87萬億元,占136家房企總負(fù)債的比重約為58%。

從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來看,不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算,截至2016年底,資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占24%,在70%-80%之間占比為23%,60%-70%之間的占比為20%。資產(chǎn)負(fù)債率排在榜首的企業(yè)為 \*ST紫學(xué) ,高達(dá)98.7%。

值得注意的是,一些標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅攀升。據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計,截至2016年底, 萬科A 資產(chǎn)負(fù)債率為80.54%,同比上漲不足3個百分點。此外,不少房企負(fù)債率在下降,包括 招商蛇口 、 首開股份 等企業(yè)。

但值得警惕的是,地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債攀升。截至2016年底,136家上市房企帶息負(fù)債總額為2.2萬億元,而2015年同期則為1.83萬億元,占當(dāng)年負(fù)債總額的比重分別為45%和47%。

簡言之,近兩年,房企的快速擴(kuò)張,主要是高杠桿模式運營帶來的結(jié)果。對此,有業(yè)內(nèi)人士稱,一旦企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻,銷售回款率難以維持高位,償債能力將失控。屆時,過高的負(fù)債率就將成為壓倒企業(yè)的稻草。

以負(fù)債驅(qū)動擴(kuò)張現(xiàn)象加劇

值得關(guān)注的是,地產(chǎn)行業(yè)的利息費用率已經(jīng)連續(xù)4年下降,從2012年的7.3%下降到2016年的4.9%,已經(jīng)回落了2.4個百分點,從趨勢上看,房企的負(fù)債綜合成本明顯改善。

但融資成本的降低,甚至債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,都不能改變房地產(chǎn)企業(yè)以負(fù)債驅(qū)動發(fā)展的高杠桿運營模式。更重要的是,目前還有ABS、永續(xù)債等不計入負(fù)債的表外融資流入地產(chǎn)行業(yè)。

謝皓宇表示,2016年A股全房地產(chǎn)行業(yè)的凈負(fù)債率為89.4%,34家重點房企為97%,較2015年有所回落,但是依然處于歷史第二高位,相比于2005年約有60%的大幅提升。此外,2015年-2016年,34家重點企業(yè)有息債務(wù)擴(kuò)張規(guī)模甚至達(dá)到了2007年-2014年這8年的合計水平。

謝皓宇進(jìn)一步稱,若將總資產(chǎn)的增長進(jìn)行拆分,分為負(fù)債擴(kuò)張、發(fā)股擴(kuò)張、利潤擴(kuò)張。在3總市值占據(jù)所有A股房企48%的上述34家重點房企中,2016年,負(fù)債擴(kuò)張貢獻(xiàn)了84%,較2015年有所提升;發(fā)股擴(kuò)張貢獻(xiàn)了3%,較2015年降低;利潤擴(kuò)張貢獻(xiàn)了13%,較2015年提升。

無獨有偶,在港上市的內(nèi)房股也在走以負(fù)債驅(qū)動可擴(kuò)張的高杠桿運營模式。 申萬宏源 分析師李虹指出,統(tǒng)計融創(chuàng)中國等10家在港上市的內(nèi)房股數(shù)據(jù)顯示,這10家公司的平均凈負(fù)債率水平從2015年末的74%上升5個百分點至2016年末的79%,主要受2016年大幅買地的融創(chuàng)中國拖累,其凈負(fù)債率水平從76%大幅飆升至208%;與此同時,以高分紅著稱的高杠桿開發(fā)商富力地產(chǎn)凈負(fù)債率也從168%繼續(xù)上升至175%。

另一方面,降幅最大的三家公司包括碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和保利置業(yè),其凈負(fù)債率分別下滑39個百分點、25個百分點和20個百分點。從絕對數(shù)值看,融創(chuàng)中國(208%)、富力地產(chǎn)(175%)和保利置業(yè)(108%)位居前三,華潤置地和中海外仍維持低位在24%和7%,其余開發(fā)商凈負(fù)債率介于40%-70%的健康水平。

謝皓宇預(yù)計,2017年通過負(fù)債擴(kuò)張和發(fā)股擴(kuò)張都將得到明顯的抑制,利潤擴(kuò)張將成為主流。因為負(fù)債里的預(yù)收賬款擴(kuò)張將增加,其將會轉(zhuǎn)化為利潤。

但嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示,前兩年寬松的融資環(huán)境已經(jīng)過去,去年11月份以來,房企融資環(huán)境收緊,去杠桿力度加大,加上今年調(diào)控政策全面加碼,預(yù)計明后年償債高峰期來臨時,會有一些房企難以承受資金壓力。


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