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今年房企拿地金額已近5000億 樓市調控難阻房企拿地熱情

2017年5月4日     來源:北京商報      編輯:YuanDaiYang      繁體
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在新一輪樓市調控背景下,房企拿地熱情依舊不減。今年截至目前,拿地最多的25家房企合計拿地金額達到4942.56億元,比去年同期上漲94%。

蓋樓建房


在新一輪樓市調控背景下,房企拿地熱情依舊不減。今年截至目前,拿地最多的25家房企合計拿地金額達到4942.56億元,比去年同期上漲94%。從拿地結構來看,品牌房企一線城市拿地占比達兩成,二線城市拿地占比50%。業(yè)內(nèi)認為,2016年熱點城市樓市量價齊升,房企取得良好的去化效果,資金較為充裕。盡管2017年樓市調控政策不斷加碼,但仍不能減弱房企拿地熱情。今年房企積極補倉的原因一方面是自身庫存不足,需補充土地儲備維持規(guī)模,另一方面,中型企業(yè)拿地擴張試圖彎道超車。

拿地熱情不減

在這一輪樓市調控中,包括限購、限貸、限價、限售等都成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施之一。同樣,土地市場作為房地產(chǎn)市場鏈條中重要的一環(huán),相關政策也不斷升級,包括限制溢價、增加持有面積、限制地塊建成房屋價格等。但是,盡管在如此嚴苛的調控政策之下,開發(fā)商拿地積極性依然較高。

4月27日,福州出讓5宗位于晉安區(qū)的普通商品住宅用地,融信、世茂18.3億元分食桂湖4宗土地,最后出讓的鶴林片區(qū)地塊僅在第三次舉牌便達到最高限價20.28億元,進入競配建環(huán)節(jié)后,又在第三次被舉牌至最高限度的配建面積38250平方米,最終該地塊被宣布終止拍賣。

同樣的情況也出現(xiàn)在其他熱點城市,4月25日,北京多宗自住房地塊出現(xiàn)樓面價接近限價的市場表現(xiàn);同天,中駿置業(yè)以10.3億元、332輪報價、溢價率763%曲線進入青島。

不僅如此,從今年房企拿地數(shù)據(jù)來看,年內(nèi)已經(jīng)有17家企業(yè)拿地金額超過了100億元,其中有10家企業(yè)拿地超過200億元。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示,今年截至目前,拿地最多的25家企業(yè)合計拿地達到了4942.56億元,相比2016年同期拿地最多的25家房企合計拿地2549億元上漲了94%。其中,碧桂園拿地金額達到527.22億元,排名房企拿地金額第一位; 保利地產(chǎn) 與中海地產(chǎn)分別以454.8億元、413.38億元緊隨其后。

據(jù)了解,在日前舉辦的2017中國(上海)城市土地展上,來自南京、合肥、無錫、揚州等近30多個國內(nèi)熱點城市的千宗擬上市地塊集中參展。據(jù)主辦方提供的數(shù)據(jù)顯示,此次土地展共吸引了350余家品牌房企報名,中國房地產(chǎn)前200強開發(fā)商基本上全部出動。

對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,上述展會主要針對2017年準備入市的地塊進行集中展示,眾多房企前來觀展,意味著房企今年補倉意愿較為強烈,尤其是對熱點二線城市的地塊。

房企規(guī)模競爭

“盡管房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下半場,利潤率的下滑成為殘酷的現(xiàn)實,但是房企的規(guī)?;惖啦粫P閉,競爭仍在持續(xù),且行業(yè)集中度也在不斷提升?!币晃恍袠I(yè)觀察員表示,在規(guī)?;偁幹校恋貎湟?guī)模與結構對房企的影響越來越大。

上述人士進一步表示,對于房企而言,土地是發(fā)展的前提,充足的土地儲備是企業(yè)擴張的保證,“多拿地、拿好地”成為房企規(guī)模化競爭的關鍵所在。

從龍頭房企拿地情況來看,2016年末手握2.29億平方米土地儲備的恒大,依然積極在南昌、杭州等熱點二三線城市補充項目;碧桂園在去年全年新增土地儲備面積同比大幅增長129%的情況下,今年1-3月累計新增土地儲備面積為2035萬平方米,同比略有下降,但投資金額達670億元,同比大幅上升64.5%。

不僅是龍頭房企,十強房企中,為維持規(guī)模也在積極補倉。以中海為例,雖然中海經(jīng)過并購整合獲得不少土地項目資源,但是過去兩年中海新增土地相對較少,因此中海補充土地儲備的需求仍較大。據(jù)了解,2017年中海計劃斥資1000億元新增約1600萬平方米的土地,據(jù)不完全統(tǒng)計,1-4月新增土地儲備金額已經(jīng)達368億元,同比增長710%。

此外就是中型房企,這個“階層”的房企有多數(shù)都希望“再進一步”,在白銀時代的今天,依靠土地儲備實現(xiàn)彎道超車并非不可能的事情。其中,閩系房企 陽光城 、旭輝等土地擴充較為積極;包括新城、金茂等企業(yè)今年一季度的新增土地總價均超過各自同期銷售金額的半數(shù)或以上,其中金茂拿地總價更是其銷售額的兩倍以上。同樣,中國金茂2016年也在積極補倉,2016年的新增土地總建筑面積可達426.5萬平方米,是該公司去年全年合同銷售面積的4倍之多。

有房企投資部人士表示,去年全國房地產(chǎn)市場升溫,尤其是一二線熱點城市樓市進入快車道,房企去化效果明顯,回籠現(xiàn)金流充裕。因此,今年補足土地儲備的需求強烈。

多元化拿地

值得注意的是,房企不僅要多拿地,還要拿好地,這就決定了今年房企拿地策略上相對謹慎,面對激烈的招拍掛市場,房企獲地模式也更加多元化,收購并購、合作開發(fā)、聯(lián)合拿地都成為房企獲得土地及項目的途徑之一。以萬科為例,該公司今年首季增加的項目中,有六成以上的項目均是通過合作方式獲取。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為,土地供給“存量為王”的時代也在倒逼大型房企或通過聯(lián)合,或并購中小型房企間接“拿地”補庫存。去年,中海、萬達、萬科、恒大領銜的四大房企的收并購金額占20大房企收并購總額的50%以上。

此外,進入2017年,較高的土地價格以及潛在的市場風險,導致房企不得不審視曾經(jīng)“你爭我搶”的拿地方式,為分攤風險、降低成本,聯(lián)合拿地開始成為房企新的拿地策略。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年一季度的北京土地市場,由保利+龍湖+首創(chuàng)+首開組成的聯(lián)合體,憑借22.09萬平方米的總土地規(guī)模,成為拿地大贏家。保利+京投+龍湖+首開+遠洋組成的聯(lián)合體,以18.09萬平方米位居第二。

“在土地資源日益稀缺的背景下,尤其是北京等一線城市,聯(lián)合拿地可以增加土儲、降低資金風險,同時也是企業(yè)進駐一線城市的有利方式,達到合作共贏?!眹儡S進表示,在樓市調控加緊和融資渠道收窄的影響下,房企聯(lián)合拿地逐漸增加,尤其是一二線熱點中心城市,聯(lián)合拿地成為眾多房企的重要選擇。

此外,現(xiàn)階段行業(yè)整合加劇,擁有優(yōu)質土地資源成為企業(yè)做大做強的關鍵因素,品牌房企憑借規(guī)模優(yōu)勢不斷補充土地資源,擴大布局。中小房企則應該加快轉型步伐,聚焦區(qū)域市場,抓住特色細分領域尋求發(fā)展。


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