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熱點(diǎn)城市土地成交同比增長近六成 房企“補(bǔ)貨”熱情不減

2017年4月12日     來源:中國證券報(bào)      編輯:zengyao      繁體
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4月11日,北京迎來兩宗經(jīng)營用地的公開競拍,分別為豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)地塊和平谷區(qū)夏各莊新城2-11-1地塊,兩宗地塊總建筑面積250569.031㎡,起始總價(jià)高達(dá)50.73億元,萬科、華潤、首開等21家房企參與競拍。其中,情況相對復(fù)雜的青龍湖地塊以低于上限價(jià)格成交,夏各莊

4月11日,北京迎來兩宗經(jīng)營用地的公開競拍,分別為豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)地塊和平谷區(qū)夏各莊新城2-11-1地塊,兩宗地塊總建筑面積250569.031㎡,起始總價(jià)高達(dá)50.73億元,萬科、華潤、首開等21家房企參與競拍。其中,情況相對復(fù)雜的青龍湖地塊以低于上限價(jià)格成交,夏各莊地塊則以179%的高溢價(jià)成交。

近期數(shù)據(jù)同時(shí)顯示,今年前三個(gè)月全國50個(gè)熱點(diǎn)城市土地成交收入同比增長近六成。這表明在最近樓市調(diào)控重壓下,廣州、上海、北京等城市樓市雖有所降溫,但土地市場特別是優(yōu)質(zhì)的住宅地塊,成交依然活躍。其原因是房企在經(jīng)過2016年創(chuàng)紀(jì)錄銷售后有充裕的現(xiàn)金和強(qiáng)烈的“補(bǔ)貨”需求。

城市地域出現(xiàn)分化

近日,北京就住建部和國土部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》的要求,公布了自2017年開始的5年供地計(jì)劃,供地規(guī)模將達(dá)到6000公頃,僅2017年就高達(dá)1200公頃,相比原本在2月公布的今年610公頃的住宅計(jì)劃供地量幾近翻倍。同時(shí),今年北京市供地速度也在加快,截至目前,北京已供應(yīng)17宗住宅用地,土地面積為110公頃,規(guī)劃建筑面積191萬㎡,已經(jīng)與去年全年持平。

從北京兩塊地塊的拍賣來看,兩塊地塊冷熱不均。青龍湖地塊位于六環(huán)外,由于包括住宅、商業(yè)(需全部自持20年)、養(yǎng)老等多方面屬性,還設(shè)定了土地及銷售價(jià)格上限和自持面積比例,商品住房的銷售均價(jià)不超過41230元/㎡,最高銷售單價(jià)不超過43292元/㎡。最后,該地塊由國開東方+萬科聯(lián)合體以58.5億元的超低價(jià)格競得,溢價(jià)率僅17%;而位于平谷的夏各莊地塊則由中弘以2.04億元的價(jià)格競得,溢價(jià)率高達(dá)179%,而該地塊目前的三宗養(yǎng)老地塊均為中弘競得。

在全國范圍內(nèi),自去年10月份以來,盡管全國有近40個(gè)城市先后發(fā)布了超過100次房地產(chǎn)調(diào)控政策,但熱點(diǎn)城市土地市場仍然火爆。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,截至今年一季度,全國50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億元,同比上漲59.6%。不過從全國看,整體土地市場分化明顯,其中武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市土地出讓金超過200億元。

房企拿地有“底氣”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,整體看,2016年房企經(jīng)過一年的去庫存,在一二線城市基本屬于持有大量現(xiàn)金階段,因此即使在約束條件非常多的情況下,依然積極拿地尤其是優(yōu)質(zhì)住宅用地。在密集調(diào)控后,部分熱點(diǎn)屬性的土地出現(xiàn)明顯降溫,土地市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的分化。標(biāo)桿房企對熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊拼搶積極,特別是武漢、南京、蘇州、合肥等城市,這些城市的土地市場并未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯的降溫現(xiàn)象,部分住宅屬性地塊仍以突破上限的價(jià)格拼搶。從溢價(jià)率看,大部分城市平均溢價(jià)率相比2016年有所下調(diào),在一系列約束性政策下,地王出現(xiàn)數(shù)量有所減少。

Wind數(shù)據(jù)顯示,截至4月11日收盤,按照申萬一級行業(yè)分類,目前已經(jīng)有78家房地產(chǎn)公司公布了2016年年報(bào),其中絕大多數(shù)房企現(xiàn)金資產(chǎn)同比大幅度提升。82家房企年末持有現(xiàn)金資產(chǎn)4771.5億元,同比大增43.13%。其中,行業(yè)領(lǐng)頭羊萬科年報(bào)顯示,公司報(bào)告期末手持現(xiàn)金資產(chǎn)870.3億元,同比增長63.65%。而新城控股、金科股份、萬通地產(chǎn)等公司年末現(xiàn)金資產(chǎn)均同比大幅增長。


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