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45城樓市調(diào)控加碼 封堵投資客炒房

2017年4月11日     來源:證券日報      編輯:zengyao      繁體
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“10天9道調(diào)控政策”連環(huán)狙擊下,部分城市樓市出現(xiàn)降溫跡象。

國家調(diào)控,投資者炒房

“10天9道調(diào)控政策”連環(huán)狙擊下,部分城市樓市出現(xiàn)降溫跡象。

值得關(guān)注的是,據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計,自2016年“930”政策以來,全國已有45個以上城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次,封堵投資客炒房。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自今年北京“317”新政出臺以來,多個城市跟進。目前來看,多個城市房價報價指數(shù)下滑,北京報價指數(shù)從88%高位直線下滑,跌至目前的54%;二線城市中,天津、珠海報價指數(shù)的下滑比較明顯。

據(jù)中信建投研究發(fā)展部高級副總裁陳慎表示,這一輪調(diào)控非常嚴,11個城市出臺一輪,12個城市出臺三輪,14個城市出臺三輪以上,上一輪調(diào)控集中在一線城市,這一輪則有越老越多的三、四線城市納入調(diào)控范圍,預(yù)計龍頭城市的樓市銷售額增速將熄火。

房企銷售承壓

有市場人士也向《證券日報》記者表示,從三、四線城市限購反推,這一輪房價上漲不僅限于一線城市和二線核心城市,一線城市周邊的三、四線城市由于投資需求的加入,房價快速上漲才促使調(diào)控政策出臺。

以北京和上海為例,把這兩個城市圈的每個城市房價拉出來,如果兩個相鄰城市出現(xiàn)三倍的價差,就出現(xiàn)了投資轉(zhuǎn)移。北京房價上漲之后,環(huán)京快速上漲,其中多數(shù)都是投資需求,有的可居住數(shù)萬人的小區(qū),僅有三成的亮燈率;另以嘉興為例,40%的需求都是投資需求。

“這一輪大家買房子更多是用銀行的錢?!标惿髟谟涉溂抑鬓k的“內(nèi)陸城市新格局”論壇上表示,2012年時,交易杠桿20%多一點,三年內(nèi)就達到50%,這個速度很快。

另有分析師認為,投資需求被封堵之后,房地產(chǎn)按揭貸款比重會下降,房企銷售壓力將增加。

陳慎也表示,調(diào)研恒大、碧桂園等大型房企后發(fā)現(xiàn),有些房企認為“交易量”會有所調(diào)整,有的認為會出現(xiàn)10%左右的下滑,但有些企業(yè)認為銷售額還將實現(xiàn)增長,因為其市場占有率高。

但更重要的是,政策對房企的打壓去去年就開始了,包括收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,不放行公司債,提高貸款難度,甚至在預(yù)售證的審批上嚴格限價的同時,要求企業(yè)不要捂盤惜售。

以北京市場為例,據(jù)第一太平戴維斯提供給《證券日報》的數(shù)據(jù)顯示,由于住宅用地供應(yīng)有限,新房市場規(guī)模進一步萎縮。2017年第一季度,北京一手普通住宅市場新增供應(yīng)繼續(xù)回落,環(huán)比減少46.8%至27.8萬平方米。而一季度,北京新房成交量環(huán)比大幅下降31.8%至73.4萬平方米。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤認為,“317”新政對購房者提出更高要求,將一定程度上抑制投資性及改善型需求,預(yù)計2017年第二季度北京住房成交量將繼續(xù)回落。

二手新增房源下降

事實上,總體來看,這一輪調(diào)控不僅是針對一手市場,不少城市的二手市場也受到很大影響。反推其背后原因,則是二手市場“量價”齊漲。實際上,這意味不僅是一線城市新房市場萎縮帶來房價上行,不少二、三線城市的二手住宅市場活躍度上升也提升了投資客的出手的信心。

據(jù)成都鏈家研究院張鍵表示,2016年,由新房主導(dǎo)的市場向二手房主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)移速度加快。重慶、成都、合肥、武漢等內(nèi)陸六大城市二手住宅成交量占比正從20%向40%,甚至60%推進。其中,成都中心城區(qū)二手房成交占比已經(jīng)超過了50%。

簡言之,從鏈家、中原地產(chǎn)和我愛我家等全國性中介公司進駐城市來看,成都、武漢、南京和重慶等地的數(shù)量正在增加。

但新政實施以來,二手市場的新增客源也正在下降,尤其以北京為例,為了抑制炒房,封堵投資客擾亂市場,商住房遭到限購,中介機構(gòu)馬上全面下降了商住房。

據(jù)北京鏈家承諾,從4月8日起,北京鏈家對在鏈家成交未滿 12 月再次出售的房源,不予接受委托;對明顯高于市場價的房源,特別是明顯高于市場價的所謂學(xué)區(qū)房,不予接受委托。已全面停止商辦房買賣、租賃。

無獨有偶,據(jù)張鍵透露,成都從“324”到“330”,新增房源下降了20%,新增客源下降了30%,供需緊張態(tài)勢得到緩解。

樓市現(xiàn)降溫跡象

“有人說市場高度分化,其實市場高度連通。北京限購,很多人跑到周邊,跑到三亞,跑到昆明,跑到??诶^續(xù)投資?!?鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)向《證券日報》等記者表示,北京70%-80%的交易都在換房,在這些連環(huán)單交易里,手里面有一套房子,賣了再買一套,甚至包括首次置業(yè)的人群,也是在換房。去年在武漢,廈門買的房子漲了,然后賣了,湊錢在北京買房。

鑒于此,這一輪調(diào)控之后,換房需求成本立刻加大,認房認貸之下,在北京,即使?jié)M足首套房需求,300萬元首付在六環(huán)以內(nèi)都找不到合適的房子,即使換房,六成,甚至八成的首付,賣掉一套也不夠買另一套的,換房的面積越來越小,成本越來越高之下,預(yù)計2017年,換房需求將會出現(xiàn)一定程度的熄火。

換房需求熄火,將會進一步降低市場交易量。

據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)表示,調(diào)控之后,北京二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑,預(yù)計還會繼續(xù)下降。

另據(jù)記者調(diào)查獲悉,在北京二手市場,目前業(yè)主報價已經(jīng)有下調(diào)跡象,購房者談判話語權(quán)增加,有些業(yè)主報價調(diào)整幅度很高。

“北京樓市成交量下來后,其他城市預(yù)計也會下行?!睏瞵F(xiàn)領(lǐng)如是表示。

另有業(yè)內(nèi)人士也表示,樓市將全面降溫,且這一輪交易量下滑周期將較長。


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