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房地產(chǎn)的地域差異為哪般?三四線樓市想說愛你不容易

2017年3月22日     來源:中新經(jīng)緯      編輯:FuMingQing      繁體
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近期,房地產(chǎn)一直是個熱門的話題。2016年12月中旬,中央經(jīng)濟工作會議提出,要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,要堅持分類調(diào)控,因城因地施策,重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。今年兩會政府工作報告中提出,2017年因城施策去庫存,堅持住房的居住屬

  3月21日,央行發(fā)布的《2017年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示,52.2%的居民認(rèn)為目前房價“高,難以接受”,42.9%的居民認(rèn)為目前房價“可以接受”,4.9%的居民認(rèn)為“令人滿意”。實際上,在一線城市不難感受到房價的高漲以及隨之而來的限購。然而,在更多的三四線城市樓市又是另一番景象——房屋供需失衡,有效需求不足。

房地產(chǎn)的地域差異為哪般?三四線樓市想說愛你不容易

  近期,房地產(chǎn)一直是個熱門的話題。2016年12月中旬,中央經(jīng)濟工作會議提出,要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,要堅持分類調(diào)控,因城因地施策,重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。今年兩會政府工作報告中提出,2017年因城施策去庫存,堅持住房的居住屬性,加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

  3月17日,北京市大幅加碼房地產(chǎn)限購政策,不僅認(rèn)房又認(rèn)貸,而且把二套普通住房首付比例加高到6成,非普通住房提升到8成,甚至?xí)和0l(fā)放貸款期限25年以上的個人住房貸款。數(shù)小時之后,廣州迅速跟進,也宣布出臺樓市限購和差別化信貸新政。一夜之間,離婚買房者哭暈在民政局,高企的房價讓奮斗的“北漂”“海漂”們望而卻步。房子在人們生活中扮演的角色和房子自身的根本屬性正在慢慢發(fā)生改變。作為剛性需求應(yīng)該要“住”的房子搖身一變,成為了投資的工具,房子作為“投資品”的派生屬性正愈演愈烈,使房價越“炒”越熱,而真正需要房屋居住的消費者只能望“房”興嘆。相比火爆的一線城市房市,三、四線城市的房價還是相對“親民”,咬咬牙可以負(fù)擔(dān)得起的。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了地域之間嚴(yán)重的不平衡,如果沒有限購,樓市依然是“日光盤”和“鬼城”共舞。

  房地產(chǎn)的地域差異為哪般?

  整體而言,中國近年來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,房價呈上漲趨勢。但若細(xì)細(xì)探究不難發(fā)現(xiàn),“買房難”甚至是“搖號買房”現(xiàn)象,更多的是發(fā)生在政治、經(jīng)濟等社會活動處于重要地位且基礎(chǔ)交通設(shè)施較為完善的一、二線城市,相對而言,以中東部地區(qū)地級市和縣級市為主的三、四線城市的房價上漲就難以如此牽動居民的心并引起如此高的關(guān)注,甚至存在大量房屋閑置并亟待出售去庫存的狀況。

  房地產(chǎn)地域差異的背后,體現(xiàn)城市具備的要素的差異。相對于發(fā)達城市,三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育水平落后,發(fā)展機遇少,從而造成人口大量遷移至發(fā)展迅猛、機會眾多的一二線城市,尤其是年輕人,這樣一來,房屋的剛性需求都跟不上,更別談用來“炒房”的投資需求。與此同時,三、四線城市卻跟隨前幾年房地產(chǎn)行業(yè)炙熱發(fā)展的趨勢,也著手于各地樓盤的開發(fā),建造房屋并計劃出售。但由于三、四線城市發(fā)展相對落后,當(dāng)?shù)匦枨蟾簧?,房屋難以出售,最后形成了一個個房屋林立卻人跡罕見的“鬼城”。例如,僅花五年就建成的鄂爾多斯市康巴什新城區(qū),需求的滯后造成當(dāng)年新建成的樓房存量大量積壓,房屋供給與需求嚴(yán)重不對稱,人們寧愿去大城市排隊“等”買房也不愿在當(dāng)?shù)叵M。相對比,歷經(jīng)五年后,康巴什的房屋入住率得到了明顯改善,據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻榻B,這與相應(yīng)的減少房屋供給,增加周圍大量的工作機會及當(dāng)?shù)刂袑W(xué)入學(xué)率的提升是密切相關(guān)的。因此,缺乏剛性需求為前提的盲目供給,只能適得其反,且不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)跟隨大城市前進的步伐。

  三、四線城市可吸引農(nóng)村人口進城

  如果說一、二線城市吸引了三、四線城市的人口流入,那么三、四線城市相對而言就應(yīng)具備吸引農(nóng)村人口的條件。這樣的條件是存在的,黨的十八大提出了新型城鎮(zhèn)化概念,城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)籌、互促共進。然而,農(nóng)民的生存嚴(yán)重依賴于土地,土地是農(nóng)民的“命根子”,因此,進城就意味著離開他們的“命根子”。進城后土地該如何處置,也是牽絆農(nóng)民進城的一大阻力,因此,推進新型城鎮(zhèn)化的同時,也要解決農(nóng)民的土地問題。我國歷史上歷經(jīng)三次大型土地改革,一直致力于解決農(nóng)民與土地的關(guān)系問題。于2016年印發(fā)的《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》中,推行實施“三權(quán)分置”政策,即農(nóng)民對土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離,旨在落實集體所有權(quán),穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán),放活土地經(jīng)營權(quán),充分發(fā)揮“三權(quán)”的各自功能和整體效用,形成層次分明、結(jié)構(gòu)合理、平等保護的格局?!兑庖姟返某雠_,增加了農(nóng)民對土地處置的靈活性,也拓寬了農(nóng)民的就業(yè)范圍。解決好農(nóng)民的土地問題,讓農(nóng)民沒有后顧之憂,才能進城進得安心、舒心與放心,進而推進城鎮(zhèn)化,增加三、四線城市需求活力,才能推動三、四線城市擺脫“鬼城”。

  打鐵還需自身硬,三、四線城市重在提升實力

  要切實消除“鬼城”問題,推動三、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展,就要解決好本地房屋供需對稱問題,同時讓農(nóng)民入城無后顧之憂。

  要滿足居民需求,就要解決基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育水平落后的問題。對于三、四線城市,抓住機遇發(fā)展自身硬條件是重中之重,滿足于現(xiàn)狀是不行的,要不斷地審時度勢,跟隨國家相關(guān)意見政策的步伐,發(fā)展硬實力。比如河北省的地級市張家口市,就應(yīng)抓好2022年北京——張家口冬奧會的契機,利用好中央現(xiàn)階段對其大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資,規(guī)劃相關(guān)建設(shè),借勢宣傳自己的資源優(yōu)勢,打出自身的資源特色,吸引投資,留住人才,刺激房屋需求,實現(xiàn)房屋供給與需求相平衡。

  子女的教育問題和房屋的需求直接掛鉤,“學(xué)區(qū)房”是炒房當(dāng)中的“佼佼者”。為了讓子女接受更好的教育,處于教育水平相對落后的三、四線城市的父母不惜花費大量的時間與金錢選擇去教育水平優(yōu)質(zhì)的大城市買房,因此,提高三、四線城市的教育水平將助力解決當(dāng)?shù)胤课莨┐笥谛璧碾y題。為此,其一,國家應(yīng)鼓勵年輕的師資到三、四線城市就業(yè),并制訂相應(yīng)的福利政策,畢竟師資力量是教育水平的關(guān)鍵。同時,要加大對教育基礎(chǔ)設(shè)施的投資,改善教育環(huán)境,爭取縮小大、中、小城市的教育水平,實現(xiàn)當(dāng)?shù)厝嗽诋?dāng)?shù)厣虾脤W(xué)校的夙愿。其二,從根本上改變“學(xué)區(qū)房”概念。兩會也在討論,將試點采取就近入學(xué)政策,不讓“學(xué)區(qū)房”的高價售賣有可乘之機,同時為其它普通住房的出售提供平等機會。

  解決農(nóng)民進城后農(nóng)村土地和戶籍等問題。農(nóng)民生活依靠土地,且收入來源大量基于第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。此次“三權(quán)分置”改革,就是在鼓勵大量農(nóng)業(yè)人口向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,而農(nóng)村電商、綠色農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化等也為將農(nóng)民從單一的靠土地為生中“解救”出來。同時,戶籍問題也是農(nóng)民進城難的另一大原因。農(nóng)村勞動力仍然是“離鄉(xiāng)不離土”的模式,非農(nóng)業(yè)戶和農(nóng)業(yè)戶這一從出生就自動劃分的戶籍制度亟需改革,因此,只有深化戶籍管理制度改革,才能更好的促進新型城鎮(zhèn)化水平,鼓勵農(nóng)民積極到三、四線城市買房、入學(xué)、就業(yè)、發(fā)展。

  抑制大城市房價上漲是中央工作的重點,但也不能忽視三、四線城市房屋供需嚴(yán)重失衡的問題。找到病灶并對癥下藥是解決三四線城市“鬼城”問題的關(guān)鍵。只有完善一攬子政策組合,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,并盡快建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制,才能實現(xiàn)真正的大中小城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟共同發(fā)展,解決“限購”與“鬼城”齊飛的難題。

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