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樓市資金新動向:三四線城市或成“新戰(zhàn)場”

2017年2月22日     來源:網(wǎng)易      編輯:wenshicai      繁體
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2017年以來,在調(diào)控政策和市場機制的共同作用下,房地產(chǎn)市場正在發(fā)生一些微妙的變化。

樓市資金新動向:三四線城市或成“新戰(zhàn)場”

2017年以來,在調(diào)控政策和市場機制的共同作用下,房地產(chǎn)市場正在發(fā)生一些微妙的變化。

據(jù)國信證券、中國指數(shù)研究院等機構(gòu)的數(shù)據(jù),今年以來,全國房屋市場整體交易數(shù)據(jù)同比有所下降,但柳州、徐州、呼和浩特等城市卻錄得極高的漲幅。在土地市場,威海、萊蕪、昆明、長沙、貴陽等城市占據(jù)近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

這些城市的特點較為鮮明,有業(yè)內(nèi)人士將其總結(jié)為“弱二線”、“三四線”和“中西部”三個關(guān)鍵詞。這也說明,房地產(chǎn)市場的熱點正在從此前的一二線城市,向上述城市和區(qū)域轉(zhuǎn)移。

一些機構(gòu)認(rèn)為這是一個趨勢性的變化。如果該判斷準(zhǔn)確,則意味著在本輪市場周期內(nèi),樓市資金正出現(xiàn)新一輪的流動大潮。此前的兩輪發(fā)生在去年年初和年中,資本先從一線城市流向“強二線”城市,然后又流向區(qū)域中心二線城市。

柳州商品房成交套數(shù)漲幅最大

根據(jù)國信證券的統(tǒng)計,在wind有完整房地產(chǎn)日交易數(shù)據(jù)的62個城市中,2017年以來(1月1日至2月16日),有38個城市的商品房累計交易量同比為正,占比61%,累計同比增速超過50%(含)的有23個。這些城市絕大部分為三四線。

其中,柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚州、湘潭、汕頭7個城市的商品房成交套數(shù)同比漲幅超過100%。柳州、徐州兩地的漲幅分別達(dá)到678.6%和471.5%。

此前交易量較為火爆的部分一二線城市,同期卻出現(xiàn)明顯降溫。上述機構(gòu)表示,東莞、深圳、南京、蘇州、杭州、上海成為跌幅最大的6個城市。

國信證券指出,自去年國慶節(jié)各地密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以來,這種趨勢就開始出現(xiàn)。去年11月和12月,三四線城市的市場表現(xiàn)就被多家機構(gòu)認(rèn)為“好于預(yù)期”。

土地市場也表現(xiàn)出類似的特征。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計,最近四周(1月23日-2月19日),除武漢、南京、蘇州、鄭州等熱點城市外,在周度住宅用地成交活躍度城市TOP10中,還出現(xiàn)了西安、昆明、貴陽、西寧、濟寧、廊坊、萊蕪、威海等二三線城市的身影。

值得一提的是,由于土地單價較低等因素,這些城市的土地成交金額不如熱點城市。但相比當(dāng)?shù)氐氖袌鲶w量,其土地交易規(guī)模被認(rèn)為十分可觀。且根據(jù)公開信息,春節(jié)過后,長沙、青島、柳州、臨沂等地均出現(xiàn)了溢價率超過100%的個案——相比這些城市過去的交易記錄,同樣較為罕見。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,由于融資監(jiān)管、限購限價、土地供應(yīng)等政策的差異化,樓市資金正在從熱點城市“外逃”,并造成了二三線城市的超預(yù)期發(fā)展。

從去年10月直至今年2月,央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、發(fā)改委、上交所、深交所、基金業(yè)協(xié)會先后發(fā)文或表態(tài),對房企發(fā)債、表外融資、土地貸款、私募資金流向等進(jìn)行強化監(jiān)管。一些文件明確點出“16個房價上漲過快城市”,說明熱點城市是上述監(jiān)管的重點。

另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道不完全統(tǒng)計,到目前為止,全國實施“限購令”的城市超過16個,在土地出讓中實施最高限價的城市至少有17個。其中絕大部分為一二線城市。

新一輪資金流動潮

一家南方大型房企負(fù)責(zé)人的觀點似乎能為此提供佐證。該人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,今年公司的策略是,核心城市“緩售”,非核心城市“速售”。

這是因為,核心城市的土地供應(yīng)緊缺、房價上漲預(yù)期強烈,若拉長銷售周期,既能夠保證利潤,又不至于過快地消化庫存。相比之下,隨著市場進(jìn)入下行周期,非核心城市需通過快速去化為規(guī)模做貢獻(xiàn),甚至不惜“以價換量”,犧牲一定的利潤。

該人士表示,這一差異化策略從去年就已實施。所不同的是,去年曾作為規(guī)模貢獻(xiàn)者的南京、蘇州市場,如今已轉(zhuǎn)為利潤導(dǎo)向。公司擬開辟更多的非核心城市,來維持規(guī)模。

沿著這條脈絡(luò),梳理出本輪周期中的資本流動的可能線路圖:

隨著2015年的5輪降息和信貸政策松綁,一線城市率先吸引資本進(jìn)入,上海、深圳等樓市也于去年年初出現(xiàn)暴漲;2016年初,一線城市房地產(chǎn)調(diào)控升級,資金外流,并催生了房價上漲“四小龍”(南京、蘇州、合肥、廈門),這四個經(jīng)濟發(fā)展水平較高、樓市供應(yīng)相對不足的城市,也被稱為“強二線”城市;去年年中,“強二線”城市出手調(diào)控,資金又進(jìn)一步流向武漢、鄭州、福州、天津等二線城市。

如今樓市資金正表現(xiàn)出新一輪流動的端倪。從城市層級上看,經(jīng)濟發(fā)展水平不高、市場供應(yīng)過剩的“弱二線”城市,以及三四線城市都可能有資金流入;從區(qū)域分布來看,這些城市多位于中西部。

但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,一旦熱點城市的調(diào)控政策放松,這些資金就會迅速回潮,因此尚不能斷言資金的流動將成為“趨勢”。

事實上,隨著對房企融資層面的監(jiān)管力度加大以及加息預(yù)期,房地產(chǎn)市場將面臨“流動性收縮”的環(huán)境。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,在這種情況下,資金外逃效應(yīng)的主要受益者將是熱點城市周邊區(qū)域,以及長沙、西安、昆明等中西部核心城市。廣大三四線城市很難受到同樣的帶動。

但平安證券對三四線市場頗為看好。該機構(gòu)指出,三四線樓市的庫存過剩局面已經(jīng)大為改善,并可能成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。

根據(jù)平安證券的統(tǒng)計,從2012年以來的儲備和去化來看,當(dāng)前三四線城市的去化周期僅為1.46年,同樣略低于全國及40個大中城市。從購買力來看,三四線人均可支配收入與房價比為6.4,遠(yuǎn)大于全國(4.7)和40個大中城市(3.9)。這些數(shù)據(jù)說明一個事實:三四線城市的庫存大幅縮減,購買力較強。

華泰證券的看法更為樂觀,該機構(gòu)指出,當(dāng)前三四線城市邏輯和2011年不同,那時的主要邏輯是一二線城市限購后的資金外流,但由于三四線城市供地過多、庫存龐大,很快被證偽。也不同于2013年的三四線城市邏輯,即新型城鎮(zhèn)化。

華泰證券表示,本輪三四線城市邏輯在于,隨著一二線城市人口飽和,以及房價梯度不斷拉大,一二線城市的低端產(chǎn)業(yè)人口將不斷外流,并成為三四線樓市的新增需求。該機構(gòu)認(rèn)為,這個趨勢將可能持續(xù)3-5年。


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