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滬商辦地入市遇冷 1月成交面積外郊環(huán)約占四成

2017年2月13日     來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)頻道      編輯:wenshicai      繁體
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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢上海土地交易中心網(wǎng)站,發(fā)現(xiàn)近期土地出讓主要分布于遠(yuǎn)郊,2月以來(lái),僅嘉定區(qū)一幅工業(yè)用地、閔行馬橋一幅商服用地公告出讓。

滬商辦地入市遇冷 1月成交面積外郊環(huán)約占四成

3月底上海將有兩幅商辦用地出讓,其中靜安區(qū)市北高新區(qū)一幅建筑面積43841.1平方米的辦公樓用地,以起始價(jià)48225萬(wàn)元計(jì)算,樓板價(jià)1.09萬(wàn)元/平方米,目前已有6家房企領(lǐng)取申請(qǐng)表格;崇明長(zhǎng)興島一幅建筑面積75600平方米的商辦用地,目前還未顯示有買家領(lǐng)取申請(qǐng)表格。

2月8日,分布于浦東、閔行等區(qū)的5幅商服、工業(yè)、回遷房用地掛牌出讓,此前這幾幅地塊均因?yàn)橹挥?家公司領(lǐng)取申請(qǐng)表格而延后一天公布結(jié)果,多為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)公司與建設(shè)部門底價(jià)摘得,并沒(méi)有知名房企參與。

上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目主管邵明浩指出,商辦地遇冷,是由于春節(jié)前上海整頓類住宅項(xiàng)目銷售以及嚴(yán)格審批商辦項(xiàng)目做類住宅,最終傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。并且,2016年開(kāi)始,上海出讓地塊均明確規(guī)定15%自持比例,商辦自持對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)商而言仍是一道難題。

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商辦地遇冷

對(duì)于年初上海屢推商辦地,邵明浩分析認(rèn)為,用商辦地試探市場(chǎng)反應(yīng)也未嘗不可。區(qū)域板塊供應(yīng)商辦用地取決于幾個(gè)因素。首先,土地供應(yīng)計(jì)劃包括用地指標(biāo)與土地面積在半年或一年之前就已經(jīng)做好。邵明浩指出,全國(guó)一級(jí)、二級(jí)城市的城市規(guī)劃對(duì)于住宅與商辦用地有一定配比與技術(shù)指標(biāo)要求。

“這一點(diǎn)雖然有點(diǎn)死板,但必須遵守,也是需要地方改革的空間所在。”邵明浩認(rèn)為,行政區(qū)域如果想要供應(yīng)辦公用地,就必須推出一定配比的商業(yè)用地,這需要按照人均商業(yè)面積推算?!氨热绱饲坝幸?guī)定100萬(wàn)平方米住宅用地要配150-200萬(wàn)平方米商業(yè),大概1:1.5的要求,郊區(qū)與市區(qū)配比有所不同,實(shí)際上這個(gè)配比要求已經(jīng)不太符合上?,F(xiàn)在的發(fā)展?!?/p>

部分業(yè)內(nèi)人士也指出,此前上海商辦項(xiàng)目的亂象,大多由于商辦配比過(guò)剩造成。不少房企出于拿地開(kāi)發(fā)獲利的短線投資需求,不惜冒險(xiǎn)拿商辦地開(kāi)發(fā)類住宅產(chǎn)品,如今上海進(jìn)入全面整頓,房企自然卻步于商辦用地了。

一名長(zhǎng)租公寓行業(yè)人士告訴記者,房企不會(huì)選擇購(gòu)買商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)類住宅產(chǎn)品的原因在于:價(jià)格不低;商業(yè)產(chǎn)權(quán)手續(xù)存在問(wèn)題;商業(yè)物業(yè)本身改造困難大,得房率低等因素不適合做公寓。

這就直接導(dǎo)致近期商辦地遇冷。房企不敢再增持商辦地,從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)格局可見(jiàn)一斑。同策咨詢統(tǒng)計(jì)顯示,2017年1月上海市商業(yè)市場(chǎng)供求量均大幅下滑,新增供應(yīng)僅推出1.47萬(wàn)平方米,環(huán)比下滑96%;辦公物業(yè)則出現(xiàn)了久違的零供應(yīng)。

從成交方面看,1月商業(yè)市場(chǎng)成交量?jī)H15.21萬(wàn)平方米,環(huán)比下滑4成,同比上揚(yáng)31%;辦公市場(chǎng)成交量15.84萬(wàn)平方米,環(huán)比下滑63%,同比上揚(yáng)57%。從價(jià)格上看,商業(yè)市場(chǎng)1月成交均價(jià)為32040元/平方米,環(huán)比下滑7%,同比下滑6%;辦公市場(chǎng)成交均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月大幅下滑,1月均價(jià)為32040元/平方米,環(huán)比下滑24%,同比則上揚(yáng)52%。

與上海商辦土地入市趨勢(shì)吻合之處在于,上海1月份商辦項(xiàng)目外郊環(huán)成交面積比重占到39%,而其他環(huán)區(qū)的成交面積占比多在13%-17%之間。外郊環(huán)成交居前項(xiàng)目中,虹橋綠谷廣場(chǎng)在1月3日集中網(wǎng)簽1.93萬(wàn)平方米辦公房源,成交均價(jià)為37531元/平方米。

郊區(qū)多幅宅地出讓

商辦地遇冷,還有一個(gè)重要原因在于,房企仍然寄希望于上海增加商品房用地供應(yīng)。去年出臺(tái)的滬六條中曾明確提出,加大商品房用地供應(yīng)。

在上海土地交易中心可見(jiàn),近期還推出多幅遠(yuǎn)郊住宅用地,分別位于臨港、金山。2月中下旬共有6幅宅地入市,出讓面積共34.83萬(wàn)平方米,建筑面積共52.53萬(wàn)平方米,按照起始價(jià)總價(jià)計(jì)算,平均起始樓板價(jià)達(dá)1.4萬(wàn)元/平方米。相比1月份位于寶山、徐匯區(qū)的商辦地、宅地成交均價(jià)2.2萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米而言,確實(shí)便宜不少。但這兩個(gè)片區(qū)最近一次成交宅地價(jià)格,比如臨港中心城區(qū)南匯新城的三幅宅地,起拍樓板價(jià)均約2萬(wàn)元/平方米,相比碧桂園于2016年12月連拿臨港、奉賢兩幅宅地,成交樓板價(jià)不到9000元/平方米,這次起拍價(jià)上漲不少。與萬(wàn)科在2015年9月拿下的南匯新城宅地樓板價(jià)相比,更是接近三倍漲幅。

商辦地出讓遇冷的情況下,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這幾幅宅地的出讓將能體現(xiàn)房企投資策略。而近期周邊城市土拍情況,仍然表明房企對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域的土地投資熱情。從億翰智庫(kù)提供的2016年銷售排名前十房企拿地?cái)?shù)據(jù)可見(jiàn),以重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ),1月份萬(wàn)科長(zhǎng)三角拿地金額為83.1億元,碧桂園84.9億元,保利耗資30.6億元。但綠地、華潤(rùn)、中海、融創(chuàng)、華夏幸福在1月份沒(méi)有拿地舉動(dòng)。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出,上海開(kāi)年土地市場(chǎng)熱度不如二線城市原因有三:首先開(kāi)年推出土地主要位于遠(yuǎn)郊,那里并非房企普遍看好的區(qū)域,且其中部分優(yōu)質(zhì)地塊起步價(jià)不低,如臨港已達(dá)2萬(wàn)均價(jià),對(duì)房企而言成本越來(lái)越高,相反地塊吸引力不夠。其次,最近市場(chǎng)有信貸趨緊苗頭,房企資金壓力較大,對(duì)地塊則會(huì)有更多考量。最后,今年剛開(kāi)局,房企普遍對(duì)市場(chǎng)調(diào)整有共識(shí),需要儲(chǔ)備一些現(xiàn)金流,而不能像去年一樣肆意拿地。


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