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1月份全國(guó)樓市盤點(diǎn):土地出讓收入超百億元城僅5個(gè)

2017年2月7日     來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)      編輯:HeDaoHui      繁體
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2017年1月份,全國(guó)土地市場(chǎng)相比去年四季度繼續(xù)降溫,單宗成交額達(dá)10億元以上地塊合計(jì)僅61宗,在超過10億元的地塊中,溢價(jià)率超過100%的更是只有17宗,去年樓市最為火爆的幾大城市,土地成交溢價(jià)率明顯降低,一線城市中深圳、上海的地塊成交溢價(jià)率也均明顯低于2016年平均

樓市

  2017年1月份,全國(guó)土地市場(chǎng)相比去年四季度繼續(xù)降溫,單宗成交額達(dá)10億元以上地塊合計(jì)僅61宗,在超過10億元的地塊中,溢價(jià)率超過100%的更是只有17宗,去年樓市最為火爆的幾大城市,土地成交溢價(jià)率明顯降低,一線城市中深圳、上海的地塊成交溢價(jià)率也均明顯低于2016年平均水平。

  另一方面,雖然整體土地市場(chǎng)降溫明顯,但是去年銷售業(yè)績(jī)紛紛創(chuàng)下新高的大型房企,進(jìn)入2017年卻并沒有降低拿地?zé)崆?,包括萬(wàn)科、保利在內(nèi)的20大房企,1月份的拿地金額便超過了千億元。

  對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士指出,大型房企為了保持銷售規(guī)模上的增長(zhǎng),即便地價(jià)高企犧牲利潤(rùn)率也要拿地發(fā)展,而地價(jià)的高低也會(huì)直接傳遞到房?jī)r(jià)上,因此控制房?jī)r(jià)的根本之一便是限制好地價(jià)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則分析認(rèn)為,隨著樓市調(diào)控開啟,很多企業(yè)面臨壓力,特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè),很可能面臨市場(chǎng)全面限價(jià)、限購(gòu)的影響。且房企拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中,如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)加碼,將導(dǎo)致上述房企的銷售在未來面臨巨大壓力。

  年初土地市場(chǎng)

  呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)

  在2016年各地土地收入井噴后,2017年年初土地市場(chǎng)降溫趨勢(shì)已經(jīng)開始出現(xiàn)。除少數(shù)熱點(diǎn)城市外,整體土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)。

  “土地出讓的約束與限制條件越來越多,是導(dǎo)致土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)降溫的主要原因,包括北京、深圳成交的數(shù)宗全限價(jià)或持有出租住宅用地,大部分城市為了避免地王都針對(duì)土地加大了限制條件。從市場(chǎng)預(yù)期看,在嚴(yán)格的政策約束下,出現(xiàn)地王的概率越來越低?!睆埓髠ケ硎尽?/p>

  值得注意的是,部分二線城市仍然集中出現(xiàn)了土地高溢價(jià)情況,這在合肥和南昌兩地最為明顯。

  以合肥為例,在17宗溢價(jià)率超過100%的10億元以上地塊中,合肥占據(jù)了9宗,溢價(jià)率前6的地塊中,合肥獨(dú)攬5宗,溢價(jià)率第一的地塊(357.75%)也出現(xiàn)在合肥。顯然,合肥相關(guān)部門的限購(gòu)政策和當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)的房?jī)r(jià)下滑趨勢(shì),仍未阻擋房企的拿地?zé)崆椤?/p>

  “1月份高溢價(jià)地塊主要出現(xiàn)在合肥,一方面是當(dāng)?shù)丶哟罅送恋毓?yīng),另一方面則是房企在一線城市幾乎無(wú)地可拿,而二線熱點(diǎn)城市未來的城市建設(shè)仍有較大的發(fā)展空間,因此即便土地溢價(jià)率較高,也只能先拿了再說,短期內(nèi)能保本就可以?!庇行袠I(yè)分析人士稱。

  而分城市看,1月份賣地超過100億元的城市僅有5個(gè),其中最高的武漢賣地收入為278.8億元,合肥為242.28億元,杭州為159.69億元,鄭州為124億元、溫州為111.37億元,全部為二線熱點(diǎn)城市。

  不過,業(yè)內(nèi)人士指出,2017年各地樓市政策依然會(huì)持續(xù)收緊,特別是對(duì)土地出讓的各種約束。而隨著住宅銷售趨冷,將導(dǎo)致2017年整體土地市場(chǎng)相比2016年下半年出現(xiàn)部分降溫的現(xiàn)象。

  大型房企

  拿地?zé)崆椴粶p

  相比于土地市場(chǎng)的降溫,大型房企的拿地?zé)崆閰s絲毫不減。

  根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,在受春節(jié)影響的2017年1月份,包括萬(wàn)科、保利在內(nèi)的20大房企,拿地金額依然達(dá)到了1117.26億元,平均拿地成本為9654元/平方米,相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上漲了38.6%。

  對(duì)此,上述業(yè)內(nèi)人士稱,2016年大型房企在銷售面積與銷售金額上均創(chuàng)下新高,同時(shí)最近一段時(shí)間整體信貸政策仍屬寬松,大部分房企發(fā)債成本較以往明顯下降,最低甚至僅在3%左右,這也導(dǎo)致了房企補(bǔ)充土地的積極性較高,即使在調(diào)控影響下,主要城市土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯的降溫現(xiàn)象。

  分析人士則指出,逆周期拿地確實(shí)可以幫助企業(yè)快速發(fā)展,但這關(guān)鍵要看未來市場(chǎng)的走勢(shì),部分高價(jià)拿地的企業(yè),如果1年至2年時(shí)間里拿地區(qū)域房?jī)r(jià)上漲不能超過50%,那么這些項(xiàng)目都將面臨入市難題,巨大的成本壓力也將增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

  此外,張大偉表示,雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào),但土地成本明顯上漲,這些都影響了企業(yè)的利潤(rùn)率,行業(yè)內(nèi)普遍存在增收不增利潤(rùn)的情況,這表明房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。從2016年上半年A股房企的半年報(bào)平均利潤(rùn)率看, 135家房企的凈利潤(rùn)率只有8.15%,這也是該數(shù)據(jù)首次跌破10%大關(guān)。

  “在利潤(rùn)下調(diào)的情況下,預(yù)計(jì)將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域,而房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈。面對(duì)核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加劇,目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī),但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸,房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。未來市場(chǎng)的分化還將持續(xù),對(duì)于房企來說,那些三、四線城市布局較多的企業(yè),可能將持續(xù)面臨去庫(kù)存的難題?!睆埓髠シQ。

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