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李宇嘉:“類住宅”泛濫倒逼大城市供地制度革新

2017年1月11日     來源:中國證券報(bào)      編輯:wenshicai      繁體
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自1月6日起,上海市住建委會同相關(guān)部門對商辦項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查,在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。所謂“商辦項(xiàng)目”,是在商業(yè)辦公用地上建設(shè)、可分割出售、原本為商旅人士提供的裝修式公寓,俗稱“酒店式公寓”或“商住房”。

李宇嘉:“類住宅”泛濫倒逼大城市供地制度革新

自1月6日起,上海市住建委會同相關(guān)部門對商辦項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查,在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。所謂“商辦項(xiàng)目”,是在商業(yè)辦公用地上建設(shè)、可分割出售、原本為商旅人士提供的裝修式公寓,俗稱“酒店式公寓”或“商住房”。目前,由于這類物業(yè)將商辦用途的單元(上海規(guī)定單元面積不低于150平米、層高大于4.5米)橫豎分隔成小單間,接通天然氣,設(shè)置陽臺、衛(wèi)生間、空調(diào)外掛架等生活設(shè)施,事實(shí)上改變土地和房屋用途而成為“類住宅”。

此外,近年來還涌現(xiàn)出另一種“類住宅”,即順應(yīng)大眾創(chuàng)業(yè)潮流下辦公居住空間融合的趨勢,建設(shè)在工業(yè)用地上、可分割出售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。大城市各區(qū)都要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、商辦綜合體等地標(biāo),出讓了很多商辦用地。但城市外圍商辦項(xiàng)目“去化”和招商困難,為提高開發(fā)商投資熱情,京滬穗深等城市允許商辦項(xiàng)目開發(fā)部分“類住宅”。特別是,2016年房價快速上漲,“類住宅”價格(包括租金)僅為同類商品住房的60%,加上其不限購的優(yōu)勢,成為“剛需”、外來購房人群和房產(chǎn)投資等需求的“出口”。

“類住宅”野蠻生長

以深圳為例,2004年“類住宅”在商品房成交中僅占比4.5%,2015年上升到11.5%,2016年上升到17.8%,近10年銷售價格年均漲幅達(dá)到16.1%;北京“類住宅”市場更火爆,2016年全年成交商住房6.8萬套,比2015年增長196%,接近全年普通住宅成交的1倍,占商品房成交總數(shù)的60.1%,成交均價達(dá)到2.9萬元,比2015年上漲14%;2016年,上海商住房成交275萬平米,同比增長145%,商住房銷售均價達(dá)到2.57萬元,同比增長23%,目前在售樓盤消化周期僅5.3個月。

首先,“類住宅”違反了土地用途管制、城市分區(qū)規(guī)劃,造成城市生活和生產(chǎn)功能區(qū)混雜穿插,用地效率較低、“城市病”突出;其次,“類住宅”大行其道,擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的空間分割愈演愈烈,消防和安全形勢嚴(yán)峻;再次,缺乏配套的“類住宅”盛行,導(dǎo)致住房投資氛圍惡化,人口管理失控;最后,“類住宅”游離于住房統(tǒng)計(jì),或?qū)е挛磥碜》抗?yīng)過剩和風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。2015年5月,北京啟動通州商住限購,意圖在于,通州是疏導(dǎo)首都功能的行政副中心,而非泡沫集中地或又一個“睡城”。

京滬深進(jìn)入“存量房”時代

京滬深等大城市“類住宅”泛濫,與大城市空間需求轉(zhuǎn)向存量用地盤活有關(guān)。近年來,國家嚴(yán)控大城市邊界,新增供地“負(fù)增長”,比如《上海市城市總體規(guī)劃(2016-2020)》顯示,上海規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模從原來的3226平方公里調(diào)減到3185平方公里。同時,近期結(jié)束的2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議,提出大城市未來供地“三原則”,即盤活存量用地、增加住宅用地比例、與人口流動空間趨勢相適應(yīng)。

因此,對京滬深等大城市來說,未來只能向存量要空間。近年來,京滬深等城市第三產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率已超過70%,但45%左右的存量建設(shè)用地仍舊為工業(yè)用地。從地均產(chǎn)值和人口密度看,工業(yè)用地有必要向第三產(chǎn)業(yè)、住宅傾斜。但是,掌握土地的國企、園區(qū),希望盡享土地開發(fā)紅利,不愿繳納功能轉(zhuǎn)換的巨額出讓金,無力做住宅片區(qū)的公共配套,結(jié)果是存量盤活局限在原用途,政府也有以土地?fù)Q取對低效國企長期補(bǔ)貼的想法,這也是“類住宅”異軍突起的原因。

筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn),上海很多老牌國企動輒占據(jù)數(shù)平方公里土地,都成立旗下開發(fā)公司或聯(lián)合開發(fā)商成立置業(yè)公司;深圳工業(yè)用地和園區(qū)改造,也在向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。起初,大家一窩蜂地開發(fā)創(chuàng)意園區(qū)、寫字樓。商業(yè)辦公過剩后,便轉(zhuǎn)向打擦邊球的“類住宅”?!邦愖≌狈从呈袌鰧ψ》啃枨笸⒌膽B(tài)勢。如前所述,買這類住宅的多為剛需、被限購者或投資客。問題是,這些區(qū)域本身規(guī)劃為商業(yè)辦公,居住氛圍差,缺乏教育、醫(yī)療等公共配套,需求過旺必然是無效供應(yīng)和資產(chǎn)泡沫衍生。

因此,京滬相繼控制“類住宅”市場蔓延很必要。但從人口流動、新增供地潛力看,大城市增加宅地和盤活存量已處于倒逼境地。一方面,“類住宅”繁榮是政府監(jiān)管與市場突破監(jiān)管的結(jié)果。銷售類住宅需求旺盛,一味地從需求端“堵”很難奏效;另一方面,也是規(guī)則限制與市場突破限制的結(jié)果。大城市宅地需求、存量用地盤活訴求強(qiáng)烈,但土地用途管制,片區(qū)規(guī)劃限制,各區(qū)都要發(fā)展政績,加上國企負(fù)擔(dān)重,土地調(diào)整功能成本高,造成一邊是住宅需求嗷嗷待哺,另一邊是商業(yè)辦公、工業(yè)用地嚴(yán)重過剩,中間夾著供應(yīng)效率低、野蠻生長的“類住宅”。

從“堵”向“疏”轉(zhuǎn)變

2017年及未來,增加大城市宅地、盤活存量用地、抑制資產(chǎn)泡沫,不僅是房地產(chǎn)市場的主題,也是樓市供給端的重大變化,更是長效機(jī)制建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容。目前,“類住宅”的蔓延有違于上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為,監(jiān)管從“堵”變?yōu)椤笆琛笔强刂啤邦愖≌笔袌雎拥年P(guān)鍵,這就要從土地用途管制和規(guī)劃等方面,開展體制上的改革和機(jī)制上的創(chuàng)新。

首先,存量工業(yè)用地很多集中在城市中心區(qū),盤活的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值很高。要以地均產(chǎn)值、就業(yè)人口為剛性指標(biāo),建立劃撥類工業(yè)用地和園區(qū)騰退紅線,觸及紅線的工業(yè)用地和園區(qū)一律由政府收回。

其次,以土地出讓凈收益全部用于公共服務(wù)設(shè)施供給投入為切入口,加快推進(jìn)低效工業(yè)和商業(yè)片區(qū)轉(zhuǎn)作住宅片區(qū)的規(guī)劃調(diào)整,降低存量用地盤活成本,增加住宅用地有效供應(yīng);控制地方政府基于短期固定資產(chǎn)投資和稅收考量的低地價招商政策,避免低效工業(yè)用地屢屢登堂入室、商業(yè)綜合體遍地都是,避免隨后變相發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),“子產(chǎn)業(yè)”大過“母產(chǎn)業(yè)”的亂象,給“類住宅”蔓延創(chuàng)造空間。

最后,新興產(chǎn)業(yè)要從“落地”變?yōu)椤奥浞俊?。地方政府給予新興產(chǎn)業(yè)扶持是必要的,但要從過去的土地支持變?yōu)榻o辦公空間支持,避免新興產(chǎn)業(yè)利用多余的用地發(fā)展房地產(chǎn)。

◆對京滬深等大城市來說,未來只能向存量要空間。

◆從人口流動、新增供地潛力看,大城市增加宅地和盤活存量已處于倒逼境地。因此,京滬相繼控制“類住宅”市場蔓延很必要。

◆監(jiān)管從“堵”變?yōu)椤笆琛笔强刂啤邦愖≌笔袌雎拥年P(guān)鍵,這就要從土地用途管制和規(guī)劃等方面,開展體制上的改革和機(jī)制上的創(chuàng)新。


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