記者在北京多個(gè)城區(qū)樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入9月份以來，北京一些樓盤降幅較大。比如北京通州芙蓉路北段某樓盤打出每平方米降價(jià)6000元的巨幅廣告。

　　此樓盤在08年不過8000元，在2010年上半年最高竟升至2.3萬元/平方米，目前爆出均價(jià)為1.7萬元。

　　芙蓉路往南的另一家樓盤類同。9月16日，記者從9月16日的北京秋季房展會(huì)提供的價(jià)格信息表發(fā)現(xiàn)，該樓盤新開盤的期房，價(jià)格定在15000元/平方米，比去年年底19000元/平方米的價(jià)格，低近5000多元。

　　也正是這個(gè)數(shù)據(jù)，引發(fā)部分老業(yè)主的不滿，前幾日他們打著橫幅到售樓處維權(quán)，對(duì)這個(gè)情況，公司正在想房價(jià)真摔？

　　拐點(diǎn)？

　　個(gè)案之上，面上的交易情況如何？

　　9月份以來北京樓市慘淡開局的現(xiàn)實(shí)，是否昭示著住宅供大于求的局面正在到來，全國住房價(jià)格下降拐點(diǎn)是否可期，爭議很大。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月北京住房銷售仍不理想。該月前12天，北京商品房住宅、二手房住宅簽約套數(shù)4137套，比2010年同期下降60.9%，比09年同期下降76.7%。

　　對(duì)此中原房地產(chǎn)分析師張大偉直言，很可能北京住房將出現(xiàn)供大于求的買房市場局面。

　　他介紹，此前萬科針對(duì)北京家庭的入戶抽樣調(diào)查顯示，在嚴(yán)格的限購政策下，北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合戶數(shù)為20萬戶。

　　他援引中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)稱，截至9月12日，限購后北京樓市住宅成交量已經(jīng)突破10萬套。

　　這意味著，北京還有10萬戶家庭有購房條件；但目前北京還有住房庫存11萬多套，加上北京最近1年預(yù)計(jì)供應(yīng)大約2000萬平方米土地，總計(jì)將提供超過15萬套的住宅。

　　蔡金水認(rèn)同目前政策下北京房市供大于求的看法，“盡管外地人也可以購房，但需要5年納稅證明，符合條件的人很少；已有北京市戶籍的又基本上都購房了，未購的是少數(shù)。”

　　中原地產(chǎn)報(bào)告也認(rèn)為，目前因?yàn)樾麻_工及施工面積的明顯上漲，全國可售或接近可售的庫存增加了接近2億平米。根據(jù)目前市場消耗量計(jì)算，預(yù)計(jì)在明年初市場很可能達(dá)到庫存量的頂峰。這將使局部區(qū)域出現(xiàn)明顯的供應(yīng)潮，從而帶動(dòng)價(jià)格調(diào)整。

　　但也有論者并不樂觀，“事實(shí)上，全國的住房銷售價(jià)格和面積仍在快速上升。北京、上海一線城市銷售下降，但二三四線城市銷售迅速增長，彌補(bǔ)了一線城市的下滑。全國的住房無論是價(jià)格還是銷售量，并未出現(xiàn)拐點(diǎn)。越調(diào)控越漲價(jià)魔咒并未解除?！崩顟?zhàn)軍說。

　　記者根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1-8月份全國商品房和住宅銷售額和面積測算，1-8月份全國商品房和住宅平均價(jià)格分別為5557.5元/平方米和5183.9元/平方米，均比去年上漲10%左右。但是如果與1-7月比較，則商品房價(jià)格每平米上漲12元，住宅價(jià)格每平方米下跌1元錢，變化并不明顯。

　　并且，鑒于跨城市跨區(qū)域房價(jià)難以比較，目前公開數(shù)據(jù)仍難以支持房價(jià)拐點(diǎn)結(jié)論。目前整體看全國不同的城市漲跌互現(xiàn)。就8月數(shù)據(jù)看，全國56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　張大偉指出，到明年3月份換屆前，部分城市限購的政策應(yīng)該不會(huì)改變，住房將繼續(xù)向供大于求的方向轉(zhuǎn)變，“之后要看新一屆政府是否繼續(xù)限購。如果繼續(xù)限購，房價(jià)勢必大跌”。

　　汪利娜測算發(fā)現(xiàn)，2009年北京也出現(xiàn)過14萬套的存量房情況，比目前的10萬多套存量房還多。但此后盡管房價(jià)調(diào)控政策不斷，但房價(jià)仍大漲；目前像北京等地的限購政策，仍只是抑制房價(jià)上漲的權(quán)宜之計(jì)，一旦取消，房價(jià)立即大漲，所以暫時(shí)不存在拐點(diǎn)之說。

　　出路

　　當(dāng)下的調(diào)控政策，效果如何，出路何在？

　　汪利娜認(rèn)為，對(duì)于房價(jià)調(diào)控的根本出路在于對(duì)住房的保有環(huán)節(jié)征稅。原因是在沒有資本利得稅和房產(chǎn)稅的情況下，住房仍是投資炒作的目標(biāo)，房價(jià)很難抑制。

　　“目前的限購只是限制了外地人在北京購房，北京過去一半購房者是外地人，現(xiàn)在要求外地戶籍者的5年納稅證明，只是暫時(shí)抑制了這部分需求?！蓖粽f。

　　李戰(zhàn)軍也指出，目前全國大部分城市的限購政策仍力度有限，特別是三四線城市，比如臺(tái)州和衢州的限購僅僅是做做樣子，因?yàn)闆]限郊區(qū)也沒限二手房，“地方城市沒有希望房價(jià)下跌的動(dòng)力，只要能回避限購就去做，沒有一個(gè)主動(dòng)愿意限購而降低房價(jià)”。

　　即使是這樣的限購政策，也仍然未在全國普遍開展。最新的表態(tài)是國務(wù)院在7月上旬舉行常務(wù)會(huì)議指出，已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

　　然而繼重點(diǎn)城市限購后，進(jìn)一步的限購擴(kuò)大化政策仍未出臺(tái)，一些大城市買房需求被擠壓到二三線城市。

　　更進(jìn)一步，則是土地財(cái)政的調(diào)整。

　　中國社科院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立認(rèn)為，多年來房價(jià)調(diào)控越調(diào)越高的根本原因是，地方政府將房價(jià)高漲作為土地增值的渠道。

　　尹介紹，即便限購等調(diào)控政策下，地方政府土地出讓金收入有所下降，但如果地方仍把賣地作為主要財(cái)源，勢必仍會(huì)重走放松調(diào)控，房價(jià)立即上升的老路。

　　尹認(rèn)為目前開發(fā)商手持現(xiàn)金很大，并不急于降價(jià)回籠資金；而購房者則希望房價(jià)下跌。兩邊拉鋸，最后也是最重要的是地方政府態(tài)度，“到底是要維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，不讓房價(jià)上漲，還是為了賣地增加收入，重走土地財(cái)政路子”。