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2010年8月廣州新樓盤供應點評
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-8-4
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- 中研網訊：
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記者踩盤：大部分新盤只儲客不報價
2010-2015年中國地產投資行業(yè)深度調研與前景評估 2010年上半年，全國房地產開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資12010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險預測 十年來，中國房地產業(yè)經歷了一個從覺醒到蓬勃的增長時期，而位于房地產之巔的別墅市場則經歷了一個2010-2015年房地產中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風 隨著中國房地產使用制度改革在各個地區(qū)的強力推進，中國房地產業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利2010-2015年房地產行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險預 2010年上半年，全國房地產開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資1位于天河客運站附近的翰林8090HOUSE此前預告將于7月31日開盤，但記者發(fā)現(xiàn)該樓盤已經將開盤時間提前至7月24日，雖然對外號稱均價15000元/平方米，但很多盤源都在12000元~15000元/平方米之間，較此前市場人士預估的13000元~15000元/平方米的價格略低；而目前該樓盤的一期單位“翰林1+1”的二手房報價都已經達到11000元~12000元/平方米。
錦繡香江布查特二期于8月1日開盤，均價為18500元/平方米，現(xiàn)場還有額外的折扣。上半年一期銷售時報價為21000元/平方米，但算上折扣之后與目前的叫價相差不多。
已公布價格的樓盤漲幅有限，其他新盤大多還只是進行儲客，現(xiàn)在登記有額外9.5折至9.8折，樓市“巨無霸”——亞運城也將在本周組織買家看房。有業(yè)內人士認為，開發(fā)商還是處于觀望的狀態(tài)，定價都猶豫不決，特別是亞運城的大量房源推出在即，一些樓盤可能會以亞運城的價格作為參考。
對比：下半年新增貨量大幅增長
房地產新政推出已有百日，但樓價下降的幅度并不明顯，業(yè)內將希望寄托在下半年，其中一個重要的原因是下半年的新增供應量將比上半年明顯增加，有望通過一手樓降價帶動市場整體下降。
據(jù)經緯行研究中心不完全統(tǒng)計，預計今年下半年廣州全新盤貨量約2.2萬套，同比增長79%，環(huán)比增長340.3%；加上舊盤新貨推量，下半年廣州新推貨量約3.97萬套，同比增長52.85%，環(huán)比增長221.57%。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，下半年的全新盤將高達48個，推盤套數(shù)將達到2.68萬套。
中原地產研究部副經理胡廣東表示，如果不計算亞運城的話，一手供應量約為2.8萬套、330萬平方米；如果計算亞運城，則一手供應量為3.5萬套左右，不過亞運城的不確定因素很多，所以目前暫以2.8萬套計算。
供應：中心六區(qū)下半年供應足
雖然經緯行和美聯(lián)物業(yè)兩份報告在總推盤量上有差異，但是對于越秀、荔灣、海珠及天河四區(qū)的統(tǒng)計卻非常接近。經緯行的報告顯示，越秀、荔灣、海珠及天河四區(qū)下半年全新盤總量為8035套，而美聯(lián)物業(yè)預估為8000套。
中原地產研究部的數(shù)據(jù)顯示，下半年中心六區(qū)和外圍四區(qū)的一手供應量比例約為5∶5，外圍四區(qū)中南沙和蘿崗的供應量很少，而花都、番禺的供應量約各占總供應量的20%左右。
胡廣東認為，按目前公開的下半年供應情況來看，主要的供應量分布在番禺區(qū)和花都區(qū)，屬于近郊和遠郊樓盤；中心六區(qū)的供應量雖然從比例上看不少，但是多集中在中心城區(qū)的外圍板塊，比如白云區(qū)北部或金沙洲等。
預測：國慶前后將達推貨高潮
7月份市場的全新盤并不多，到8月份的時候才開始集中“亮相”，根據(jù)搜房網的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月份廣州共計將有16個全新盤“亮相”，而今年上半年只有1月份達到了16個，其余的5個月都低于這一數(shù)據(jù)，并且預計到9、10月份將成為推新盤的高峰。
經緯行研究中心經理朱欣苑也認為，新盤將在國慶之前集體搶灘。如此集中推貨勢必會引起市場供需格局的變化，造成較大的競爭壓力。新盤價格肯定會出現(xiàn)回落，但是由于這些新盤大多位于中心六區(qū)，這些區(qū)域的價格明顯高于郊區(qū)，如果中心六區(qū)成交比例增加，全市均價可能難以出現(xiàn)明顯的回落。
胡廣東預測，8、9月一手優(yōu)惠幅度將會加大，發(fā)展商由于將面對10月初至下旬之后的銷售回落和11月亞運會對市場成交的影響，將把9月前后作為沖刺業(yè)績的最佳時機。他估計發(fā)展商將采取試探性促銷方法，一旦微小的調整能使銷售量出現(xiàn)好轉，就可能維持現(xiàn)狀；而一旦促銷效果不佳，還會采取進一步的優(yōu)惠措施。
價格：中心城區(qū)也可能微調
有觀點認為，近郊和遠郊供應量的增加有可能導致市區(qū)中心的貨源更為稀缺，因此繼續(xù)支撐市區(qū)中心的高價位，并且有可能促進價格上漲。胡廣東并不贊同這個觀點，他認為，市區(qū)中心的價格在市場向好時，上漲速度較快，而在市場冷淡時下跌幅度相對較小或者基本不出現(xiàn)下跌，但具體還要看項目。
他相信，下半年市區(qū)中心的整體價格還是會出現(xiàn)調整，但幅度不會太大，只表現(xiàn)在在售的樓盤優(yōu)惠幅度加大，比如本來9.5折的優(yōu)惠變?yōu)?折。市區(qū)中心二手中戶型好、條件佳的物業(yè)，可能因為比例逐漸減少而出現(xiàn)惜售。
中國指數(shù)研究院分析師周瑞蓉認為，郊區(qū)供應增加并不會成為市區(qū)中心樓價上漲的動力。市區(qū)中心的配套設施、教育資源、交通設施較為完善，再加上供應的減少，是支撐著樓價的主要原因。
她認為，郊區(qū)供應增加理論上應該有助于舒緩中心區(qū)的供需矛盾，進而令樓價出現(xiàn)回緩；但是由于部分郊區(qū)如番禺或花都的價格并不算有很大的吸引力，大多數(shù)集中5000元~6000元/平方米的項目，而配套設施尚未完善，“分流”的效果不一定能如預期。
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