7月28日，金隅集團(tuán)石景山保障性住房項(xiàng)目開(kāi)工，這也是年內(nèi)迄今開(kāi)工的最大規(guī)模面積的保障房項(xiàng)目，該項(xiàng)目將提供7277套房源。據(jù)金隅股份董秘吳向軍介紹，預(yù)計(jì)至今年年底，金隅股份建設(shè)保障性住房的結(jié)轉(zhuǎn)面積將同比增長(zhǎng)278%，2011年預(yù)計(jì)增幅為43%。

    平均利潤(rùn)不到5%的保障性住房，緣何成為房企追逐的焦點(diǎn)？

    大戰(zhàn)保障房

    和金隅集團(tuán)高調(diào)開(kāi)工呼應(yīng)的是，房地產(chǎn)一哥萬(wàn)科在北京的兩個(gè)限價(jià)房即將交工。

    根據(jù)北京萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁在一次會(huì)議上介紹，今年北京萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤里將有三分之一是保障性住房�！袄麧�(rùn)率低但安全系數(shù)高的保障房建設(shè)，將成為未來(lái)市場(chǎng)的大趨勢(shì)。”

    在樓市調(diào)控下，保障性住房對(duì)于房企的重要性不言而喻。萬(wàn)科高層曾公開(kāi)表示，今年的目標(biāo)是以產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)100萬(wàn)平方米的保障性住房。據(jù)了解，2010年起，萬(wàn)科開(kāi)始將保障性住房提高到與商品房同等的位置上。

    安全成了特殊時(shí)刻的特殊追求。

    今年5月，首開(kāi)股份位于北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的限價(jià)房項(xiàng)目 首開(kāi)康乃馨城正式動(dòng)工。綠地集團(tuán)今年也對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，保障房和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩類項(xiàng)目的比重將增至60%。據(jù)了解，鑒于保障房業(yè)務(wù)的迅速增長(zhǎng)，綠城打算在集團(tuán)下設(shè)保障房分公司，專注保障房開(kāi)發(fā)。保利地產(chǎn)也明確提出公司將積極把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機(jī)遇。此外富力、遠(yuǎn)洋、招商地產(chǎn)等眾多大型地產(chǎn)企業(yè)，也已介入或公開(kāi)表示將介入保障房。

    “下半年房?jī)r(jià)下行壓力很大，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須調(diào)整戰(zhàn)略�！标�(yáng)光110副總裁范小沖表示。

    大部分開(kāi)發(fā)商上半年都未完成全年目標(biāo)的50%，下半年有較大壓力。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(博客)在7月12日的一次會(huì)議上也曾表示，沒(méi)有看到一絲房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的意思，相反隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)企業(yè)資金逐漸緊張，下半年是否會(huì)出現(xiàn)2008年下半年那樣高達(dá)25%的深幅降價(jià)，也是個(gè)未知數(shù)。

    進(jìn)入保障性住房建設(shè)則是最好的選擇，尤其國(guó)有企業(yè)。著名房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓認(rèn)為，相對(duì)于普通商品房，保障房的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，資金投入小，銷售客戶比較集中，銷售款回收容易�！皟叭婚_(kāi)發(fā)商的遮陽(yáng)傘�！�

    一位不愿具名的開(kāi)發(fā)企業(yè)總經(jīng)理表示，房企開(kāi)發(fā)保障房可以很容易就獲得銀行的貸款，資金投入少，可以以20%甚至更低的自有資金投入來(lái)撬動(dòng)銀行貸款，從而降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)�！叭绻�保障房成本控制得好，以開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)算回報(bào)率的話，保障房利潤(rùn)可以達(dá)到30%~50%。”

    據(jù)其介紹，這是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的資本杠桿效應(yīng)。開(kāi)發(fā)商在建設(shè)保障性住房所出的資金除了土地外很少，其他的建筑成本基本上由政府和建筑企業(yè)墊資。以廣州為例，例如限價(jià)房目前在廣州銷售的價(jià)格達(dá)到6000多，按照5%的利潤(rùn)限制，開(kāi)發(fā)商每平米所獲取的利潤(rùn)在300多元。而通過(guò)融資拿地、建設(shè)成本及其他費(fèi)用才2000多，開(kāi)發(fā)商所支付的費(fèi)用差不多就是1000左右的土地出讓金，和其成本比較起來(lái)，開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)算回報(bào)率可達(dá)到30%以上。

    樓市穩(wěn)定器

    政策的誘惑和土地的圍剿讓開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速瞄上了保障房的開(kāi)發(fā)。此前住建部部長(zhǎng)姜偉新公開(kāi)表示，今年全國(guó)必須完成580萬(wàn)套保障房建設(shè)，為此中央將投資600億元。

    正是這600億元撬動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。此前2008年金融危機(jī)爆發(fā)之際，住建部就曾宣布三年內(nèi)將投入9000億元進(jìn)行保障房建設(shè)。按照每年3000億元計(jì)劃，每年保障房建設(shè)資金缺口將高達(dá)2400億元。

    住建部政策研究中心副主任王鈺林表示，中央補(bǔ)貼的錢主要集中在中西部地區(qū)，而根據(jù)不同地區(qū)每平方米補(bǔ)貼也就在300到500元之間�！氨�水車薪而已，主要還是依靠地方政府和企業(yè)。”

    與此同時(shí)，4月中旬公布全國(guó)2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量為18萬(wàn)公頃。其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%，經(jīng)濟(jì)適用房用地占保障性住房用地總量的71%。

    中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，上半年全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比增加了100%，但成交量?jī)H增加了80%，沒(méi)有完成房地產(chǎn)供地計(jì)劃。

    包括土地財(cái)政等多方面因素促使地方政府和開(kāi)發(fā)商走到了一起。6月17日，農(nóng)行北京分行與北京萬(wàn)科簽署合作協(xié)議，農(nóng)行北京分行將向北京萬(wàn)科提供80億元的按揭額度，全力支持萬(wàn)科在北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。

    “政府賣出了土地，開(kāi)發(fā)商出部分資金和開(kāi)發(fā)建設(shè)及報(bào)建等，價(jià)格則由政府和開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)房者購(gòu)買能力而確定。這樣一來(lái)。政府完成了保障房開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃有了政績(jī)，而開(kāi)發(fā)商也獲利�！敝x逸楓分析說(shuō)。

    更大的效果則是，“在某種意義上，將保障性住房的建設(shè)上升到政治的高度，而區(qū)域間的政治攀比效應(yīng)將會(huì)促使保障性住房加快建設(shè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)化房地產(chǎn)投資的回落，可以有效降低房地產(chǎn)調(diào)控的負(fù)面影響。”上述開(kāi)發(fā)企業(yè)總經(jīng)理認(rèn)為。

    這或許是住建部部長(zhǎng)“政策必須堅(jiān)定不移地貫徹”的依據(jù)所在。

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