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新政下北京樓市投資占比點評
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-7-30
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2010-2015年中國地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評估 2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資12010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測 十年來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個從覺醒到蓬勃的增長時期，而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場則經(jīng)歷了一個2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 隨著中國房地產(chǎn)使用制度改革在各個地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù) 2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資1以打擊投資、投機(jī)為主要指向的房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行三個月以來，北京樓市的成交量出現(xiàn)大幅下降。與此同時，樓市成交當(dāng)中的投資占比也出現(xiàn)了大幅下滑。北京中原三級市場研究部的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年5月到7月，京城樓市投資購房比例僅為14．5％，創(chuàng)2008年以來的歷史新低。
北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，北京中原的市場研究部門每月都會按照一定的比例抽取當(dāng)月市場成交的樣本進(jìn)行投資比例分析，一般選取的樣本數(shù)量在500到1000戶左右，根據(jù)兩年來的投資比例分析數(shù)據(jù)。繼2008年底樓市投資比例降至18．8％以來，這還是投資比例首次低于20％。
根據(jù)此前的數(shù)據(jù)，2008年底之后，北京樓市的投資比例始終都保持在20％以上，2009年底曾達(dá)到38％，2010年3月到4月曾創(chuàng)下過41．2％的投資比例高點。
“房地產(chǎn)調(diào)控政策無疑是造成投資購房比例下降的最主要因素�！睆埓髠ケ硎�。4月以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，對投資客的市場預(yù)期形成了明顯的打擊，尤其是7月初三部委再次聯(lián)合重申房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的表態(tài)，更是使投資客對政策放松的預(yù)期大大減弱。“在投資客眼中，現(xiàn)在既不是政策的底部也不是價格的底部。”
另據(jù)央行近期發(fā)布的二季度市場調(diào)查結(jié)果，在調(diào)查中有18．1％的居民認(rèn)為房價在三季度可能下調(diào)超過30％。雖然只是預(yù)期，但是也能看出目前不僅投資者看跌樓市，普通購房者短期內(nèi)也很難在商品房價沒有出現(xiàn)普遍下調(diào)的情況下開始抄底樓市。而如此有力的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)非常明顯地影響了開發(fā)商對后市的判斷，預(yù)計下半年樓市價格下調(diào)依然是市場主流。
北京中原的另一項調(diào)查也顯示，在北京一些熱點地區(qū)例如通州、望京等地，在房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺前投資比例已經(jīng)高達(dá)五成，業(yè)主捂房惜售、購房者數(shù)量不斷上升，但是這一現(xiàn)象在調(diào)控政策出臺以后出現(xiàn)明顯變化。投資者在這幾個區(qū)域基本絕跡，這也導(dǎo)致了這些區(qū)域成為調(diào)控以后價格下調(diào)速度最快的區(qū)域。
張大偉告訴記者，以通州為例，目前的商品房期房存量高達(dá)12085套，占到了全市存量的 20％。從3月開始因為新城概念而迅速導(dǎo)致該地區(qū)商品房價格猛漲，從3月1日的均價每平方米16000元左右上漲到4月中旬的每平方米21500元只用了 1個半月。而從4月中旬以后該區(qū)域樓市成交量急劇下跌。大量投資客拋盤使得區(qū)域內(nèi)房價還有繼續(xù)大跌的可能。目前本區(qū)域的購房需求不足調(diào)控前一成。
作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)市場在滿足居民居住需求的同時也具備投資屬性，“完全不存在投資的商品房市場也是不正常的�！毕嚓P(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況下，正常的投資購房比例應(yīng)該在20％到25％之間，而2009年到2010年初北京、上海、深圳等地的投資購房比例全都高出了這一范圍，反映出投資和投機(jī)性需求的泛濫，而這也成為迅速推高房價的主要原因。
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