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沒(méi)了“奧運(yùn)概念”北京樓價(jià)何去何從？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-16
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 北京 樓市 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 樓價(jià)
- 中研網(wǎng)訊：
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在經(jīng)歷了奧運(yùn)會(huì)期間為期三周的期房住宅簽約量不足1000套的低谷之后，北京樓市成交量有所反彈。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月27日至9月2日一周內(nèi)，期房住宅簽約陡升至1364套。
在市場(chǎng)持續(xù)低迷之時(shí)，這一數(shù)據(jù)似乎讓房產(chǎn)商看到一點(diǎn)市場(chǎng)的曙光。與此同時(shí)，關(guān)于“后奧運(yùn)地產(chǎn)”的討論一浪高過(guò)一浪。奧運(yùn)對(duì)北京房產(chǎn)的影響究竟幾何？奧運(yùn)后的北京樓市又將何去何從？業(yè)界期待的“金九銀十”銷售旺季能否帶動(dòng)樓市復(fù)蘇？
奧運(yùn)對(duì)京城樓市影響幾何
近日，有關(guān)“后奧運(yùn)地產(chǎn)”的猜測(cè)日漸增多。在奧運(yùn)之前幾年的“奧運(yùn)概念”熱炒中，北京樓市價(jià)格實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。在奧運(yùn)會(huì)閉幕之后，北京的房?jī)r(jià)是將保持繼續(xù)增長(zhǎng)還是會(huì)急速下行？這一命題引發(fā)了業(yè)界的很多猜測(cè)。
“北京樓市的走勢(shì)與奧運(yùn)無(wú)關(guān)�！标�(yáng)光100集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析說(shuō)，在去年資本的推動(dòng)下，土地和房屋價(jià)格暴漲，奧運(yùn)之后北京樓市會(huì)逐漸回歸理性，但是這種回歸不意味著沖破價(jià)格底線�！叭绻f(shuō)奧運(yùn)對(duì)樓市的影響，則體現(xiàn)在它對(duì)于城市建設(shè)方面的影響，奧運(yùn)的舉辦使北京的城市競(jìng)爭(zhēng)力逐漸提高，價(jià)格會(huì)理性地增長(zhǎng)�！�
聯(lián)達(dá)四方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h則認(rèn)為，雖然之前熱炒的“奧運(yùn)概念”已經(jīng)消退，短期內(nèi)北京房?jī)r(jià)會(huì)有一定幅度的回落，但長(zhǎng)期看北京房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲。“由于舉辦奧運(yùn)，北京整個(gè)城市配套大幅完善，僅地鐵就增加了十多條，這些基礎(chǔ)設(shè)施的完善，整體上提高了北京這個(gè)城市的品質(zhì)，這種城市品質(zhì)的提升從長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)疑將支撐樓市的可持續(xù)發(fā)展�！�
“金九銀十”開發(fā)商出何招？
受到宏觀調(diào)控和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，2008年，房產(chǎn)商在低迷的市場(chǎng)中終于盼來(lái)了“金九銀十”。
何謂“金九銀十”？范小沖告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，每年的9、10月份是樓市銷售最重要的時(shí)間段。對(duì)開發(fā)商而言，其間的業(yè)績(jī)基本上決定了當(dāng)年的成敗，而消費(fèi)者的購(gòu)房需求也會(huì)在每年這個(gè)時(shí)間段中規(guī)律性的爆發(fā)，由此，很多開發(fā)商也會(huì)選擇將自己的樓盤在每年的這一時(shí)間推出。這就是所謂的“金九銀十”房產(chǎn)旺季。
在楊少鋒看來(lái)，今年的北京市場(chǎng)更是如此。他對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析說(shuō)，受到去年第四季度央行施行第二套房貸政策的打擊，今年一季度樓市極為冷清，導(dǎo)致了許多樓盤不敢在一季度進(jìn)入市場(chǎng)。二季度則遇到了奧運(yùn)會(huì)。“奧運(yùn)會(huì)對(duì)樓市的影響是極大的，一是奧運(yùn)會(huì)之前集中清理北京的戶外廣告牌，二是奧運(yùn)期間社會(huì)關(guān)注度轉(zhuǎn)移，三是單雙號(hào)限行直接導(dǎo)致客流大幅減少，導(dǎo)致許多項(xiàng)目都采取了延遲開盤來(lái)避開奧運(yùn)影響。所以，今年本該在上半年進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，至少一半延遲到9、10月份進(jìn)入市場(chǎng)，造成這一時(shí)間段的集中放量�！睏钌黉h說(shuō)。
但與9、10月份樓盤集中放量相對(duì)應(yīng)的則是上半年需求的迅速冷卻。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年上半年6個(gè)月，北京期房住宅成交總量為33231套，比去年的54695套下跌了40%，預(yù)計(jì)全年成交量將不超過(guò)8萬(wàn)套，比去年12萬(wàn)套的成交量少4萬(wàn)套。而今年房產(chǎn)供應(yīng)量將比2007年只高不低，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，巨大的成交缺口意味著有一大部分項(xiàng)目或?qū)⒚媾R無(wú)人問(wèn)津的悲涼境地。
有業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析說(shuō)，經(jīng)歷了近一年的疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)已十分脆弱。無(wú)論從上市公司的報(bào)表分析，還是從大公司天價(jià)地款遲遲未能繳納的現(xiàn)象透視，發(fā)展商的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)正在擴(kuò)大。被動(dòng)降價(jià)、被動(dòng)促銷、被動(dòng)出售股權(quán)等等形式是地產(chǎn)商們不得不選擇的過(guò)冬方式，降價(jià)促銷已不可避免。如近期，房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科已經(jīng)開始對(duì)旗下的樓盤降價(jià)促銷。
“這種價(jià)格的理性回歸也將促使樓市購(gòu)買需求的釋放”，楊少鋒對(duì)今年9、10月份北京樓市的銷售持樂(lè)觀態(tài)度，“今年北京樓市的‘金九銀十’必然是房?jī)r(jià)下降和成交回暖共存的局面。尤其是新開盤項(xiàng)目，價(jià)格優(yōu)惠幅度可能會(huì)比較大，應(yīng)該是客戶購(gòu)房的好時(shí)機(jī)�！�
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士時(shí)寒冰也認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)自救。他對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，“賣方市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)過(guò)渡，這個(gè)過(guò)程可能是長(zhǎng)期的。開發(fā)商應(yīng)該通過(guò)降價(jià)售房來(lái)自救，而不是繼續(xù)抱著暴利幻想與市場(chǎng)對(duì)抗。否則，一旦資金鏈斷裂，就可能面臨倒閉的危險(xiǎn)。”
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海給開發(fā)商支招：“手中有房屋的要趕快降價(jià)出售，手中握有土地的可以出售資產(chǎn)。有一定資金的建議轉(zhuǎn)行，開辦信貸公司、資產(chǎn)管理公司，來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)回落，需求會(huì)擴(kuò)大。而目前來(lái)看，開發(fā)商也不敢大幅降價(jià)，因?yàn)樯婕暗揭徊糠种案呶煌顿Y者的利益，原有的購(gòu)房者與開發(fā)商之間的博弈讓開發(fā)商不敢大幅降價(jià)。”
觀點(diǎn)：
“后奧運(yùn)”北京樓價(jià)將理性回歸？
聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h：
北京樓市遠(yuǎn)景極樂(lè)觀
奧運(yùn)對(duì)北京不僅僅是一個(gè)短期的效應(yīng)。之前在很多外國(guó)人的眼中，北京僅僅是中國(guó)的政治和文化中心，國(guó)外的許多普通商人對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)崛起更多的是抱著一種敬畏而不是親近心理，他們多少還對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境存在著質(zhì)疑和顧慮。然而2008年奧運(yùn)會(huì)改變了這一切。當(dāng)來(lái)自全球的媒體、商家、旅客親眼見到北京繁華的景象，親身體會(huì)到中國(guó)強(qiáng)大的發(fā)展后勁，面對(duì)這個(gè)蓬勃發(fā)展的巨大市場(chǎng)，他們?nèi)绾文軌虿粸槠渲兴N(yùn)涵的商機(jī)而怦然心動(dòng)？
毫無(wú)疑問(wèn)，奧運(yùn)會(huì)將會(huì)在全球再次掀起一陣投資中國(guó)的熱潮，而這股熱潮中北京將是最直接的受益者，將成為全球投資者進(jìn)入中國(guó)的首選之地。
在這一輪新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮中，世界的中心在中國(guó)，而中國(guó)的中心在北京，北京將成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎，所以北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁必然促成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)需求。我個(gè)人非�？春帽本┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的空間。
陽(yáng)光100集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖：
樓市低迷至少到明年下半年
不能否認(rèn)，奧運(yùn)對(duì)地產(chǎn)有推動(dòng)作用，城市的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，對(duì)北京未來(lái)的樓市是利好。但是當(dāng)前的樓市與奧運(yùn)無(wú)關(guān)。
由于去年資本推動(dòng)下的土地成本和房屋價(jià)格暴漲，使得國(guó)家宏觀調(diào)控政策采取從緊，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行打壓�，F(xiàn)在這段時(shí)間是房?jī)r(jià)、地價(jià)的理性回歸。同時(shí)緊縮政策、輿論傾斜等各方面因素促成了購(gòu)房者持幣待購(gòu)。這種狀況至少要到明年下半年才能得以緩解。
著名財(cái)經(jīng)分析人士時(shí)寒冰：
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整才剛剛開始
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整才剛剛開始，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)候買房并不明智。現(xiàn)在，北京的房?jī)r(jià)就相當(dāng)于股市6000點(diǎn)時(shí)的位置，成交量的萎縮只是調(diào)整的開始而非調(diào)整的尾聲階段。我不好說(shuō)底部在哪里，但可以肯定，這一調(diào)整會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，幅度也會(huì)比較大。
現(xiàn)在，保障性住房供應(yīng)量正在逐步加大，政府也在出臺(tái)嚴(yán)厲措施促使存量土地的開發(fā)利用，僅存量土地釋放出來(lái)的供給，就是非常龐大的數(shù)據(jù)。大量被囤積的土地所增加的有效供給，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的拉低作用。
同時(shí)，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)也正在悄然發(fā)生變化，青少年人口增長(zhǎng)正在減少，支撐房?jī)r(jià)連年上漲的人口紅利正在消失，如果從高房?jī)r(jià)對(duì)未來(lái)發(fā)展空間的透支來(lái)看，人口紅利所支撐起來(lái)的這輪樓市大牛市行情，已經(jīng)臨近結(jié)束。
另外，從絕對(duì)值比較，我國(guó)房?jī)r(jià)也已經(jīng)走到盡頭，我國(guó)北京等一線城市的房?jī)r(jià)與發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)提前接軌。綜合以上因素分析，房產(chǎn)業(yè)的賣方市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)過(guò)渡，這個(gè)過(guò)程可能是長(zhǎng)期的。
中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海：
北京房產(chǎn)“奧運(yùn)概念”透支20年
北京市的房?jī)r(jià)走勢(shì)深受奧運(yùn)會(huì)成功申辦的影響。奧運(yùn)會(huì)申辦成功及奧運(yùn)會(huì)相關(guān)投資極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。2001—2007年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長(zhǎng)速度分別比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資活動(dòng)高出3—15個(gè)百分點(diǎn)，反過(guò)來(lái)成為推動(dòng)北京市固定資產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)的最重要因素。
按照北京市常住人口人均25平方米計(jì)算，初步估計(jì)，2001年以來(lái)，北京市的住宅大約增值4萬(wàn)億元，接近同期北京市基礎(chǔ)設(shè)施總投資的10倍�？梢�，用舉辦奧運(yùn)會(huì)、基礎(chǔ)設(shè)施投資和生活設(shè)施便利等因素，已經(jīng)完全不能解釋北京房?jī)r(jià)的上漲。由于投機(jī)性購(gòu)買主導(dǎo)了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，奧運(yùn)會(huì)成了投機(jī)者拋售房屋的截止期限。因此，房市的奧運(yùn)行情不僅沒(méi)有看到，反而迎來(lái)了成交量萎縮一半左右、價(jià)格開始下跌的情況，房地產(chǎn)商、房屋投機(jī)者對(duì)奧運(yùn)行情已近絕望。
北京房地產(chǎn)的“奧運(yùn)概念”實(shí)際已被嚴(yán)重透支。例如北京四環(huán)附近目前的房?jī)r(jià)普遍在18000元/平方米，90平方米的住宅需要162萬(wàn)元，大約相當(dāng)于目前北京市居民家庭年平均收入的26倍。按照國(guó)際3—5倍的房?jī)r(jià)/家庭收入比率，北京市居民家庭年平均收入應(yīng)當(dāng)達(dá)到32—54萬(wàn)元，才能適應(yīng)這個(gè)房?jī)r(jià)。如果居民收入年增長(zhǎng)速度按照10%計(jì)算，這大約相當(dāng)于16—22年以后的家庭收入。可見，“奧運(yùn)概念”被房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)重透支了20年左右。
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