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2010年國(guó)內(nèi)樓市政策調(diào)控預(yù)測(cè)分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-12-11
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
- 中研網(wǎng)訊：
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隨著2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的落幕，政策的“另一只靴子”終于落地。會(huì)議提出，要以擴(kuò)大內(nèi)需特別是增加居民消費(fèi)需求為重點(diǎn)，以穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化為依托，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。并著重強(qiáng)調(diào)要增加保障性住房供給、支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。
2009-2012年中國(guó)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng) 2009年前三季度以來(lái),面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)重挑戰(zhàn),濰坊市全力以赴保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定,全2009-2012年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)投資分析及深度研究 自2008年以來(lái)，與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)大量出臺(tái)并付諸實(shí)施。法律層面上，有全國(guó)人民代表大會(huì)2009-2012年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及投資 2009年住宅開(kāi)發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn) 2009年前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅比1-8月
“在加大供應(yīng)的問(wèn)題上，明年的政策調(diào)控可能會(huì)著重于‘土地逼存’�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示。
土地“逼存”或成明年調(diào)控重點(diǎn)
陳晟認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響力實(shí)為“中性”�！懊髂攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)將側(cè)重于加大供應(yīng)量�！彼M(jìn)一步指出，除了加大民生保障住房體系部分的供應(yīng)之外，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地根源控制，在未來(lái)可能會(huì)趨緊。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米，同比增長(zhǎng)17.2%，增幅比1~10月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積9.76億平方米，同比增長(zhǎng)15.8%，增幅比1~10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn)。
不過(guò)，新開(kāi)工面積的增加，未必對(duì)于加大住宅市場(chǎng)供應(yīng)量有實(shí)質(zhì)性作用。記者獲得的業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，以上海為例，自今年3月份開(kāi)始，上海住宅供應(yīng)量大致維持在120萬(wàn)平方米上下，不過(guò)從成交面積來(lái)看，今年以來(lái)始終以高于住宅供應(yīng)面積的走勢(shì)發(fā)展，呈現(xiàn)出非常明顯的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。
即便如此，以上海住宅新開(kāi)工面積指數(shù)來(lái)看，未來(lái)新增的供應(yīng)只能算是“杯水車(chē)薪”。數(shù)據(jù)顯示，今年上海住宅新開(kāi)工面積的峰值出現(xiàn)于今年6月，當(dāng)月住宅開(kāi)工量為210萬(wàn)平方米，隨后開(kāi)始調(diào)整向下，10月份突然“重重跌入谷底”，僅有36萬(wàn)平方米的開(kāi)工量。以上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的數(shù)據(jù)，截至昨日發(fā)稿時(shí)，住宅可售34985套，面積為493.28萬(wàn)平方米，如果以昨日一天680套的成交量來(lái)折算，僅可維持51天的銷(xiāo)售量。
而來(lái)自多個(gè)城市的數(shù)據(jù)也表明，目前可售的新房數(shù)量都已經(jīng)急劇縮減，部分城市甚至出現(xiàn)“無(wú)房可售”的狀況。這其中除了開(kāi)發(fā)商“見(jiàn)好就收”的捂盤(pán)策略影響外，與去年底延續(xù)的開(kāi)工量較少亦不無(wú)關(guān)系。
另一組數(shù)據(jù)可能更為說(shuō)明問(wèn)題。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中，1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積27091萬(wàn)平方米，同比下降15.4%；完成土地開(kāi)發(fā)面積20338萬(wàn)平方米，同比下降2.5%。陳晟認(rèn)為，與去年被動(dòng)囤地的情形不同，在今年這一輪樓市持續(xù)向上的勢(shì)頭中，開(kāi)發(fā)商捂地等待升值的現(xiàn)象已日漸明顯。
稅賦調(diào)整初露端倪
12月9日，大連市地稅局發(fā)布公告稱，將對(duì)正在執(zhí)行的二手房稅收優(yōu)惠政策做出調(diào)整。即從明年1月1日起，對(duì)單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅二手房恢復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅。之后的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也提出“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”。
在此之前，國(guó)家發(fā)改委主任張平已公開(kāi)表示，我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。取消營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠應(yīng)是題中應(yīng)有之義。
最先受到?jīng)_擊的將是二手房市場(chǎng)。北京我愛(ài)我家分析師認(rèn)為，這一政策的調(diào)整對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響力度是較大的。據(jù)我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)中，房齡在2~5年間的次新房交易量，占到整體二手房市場(chǎng)的40.21%。而稅率占交易差價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，屬于其間成本較高的支出部分。而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心提供的數(shù)據(jù)表明，從各家門(mén)店的提供房源統(tǒng)計(jì)來(lái)看，“2~5年”的房子約在五成以上。
如果以100平方米，總價(jià)為180萬(wàn)元的普通住宅為例，按照調(diào)整之后的稅收政策執(zhí)行，包括契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅在內(nèi)，交易中需支付14.4萬(wàn)元的成本支出；如果剔除營(yíng)業(yè)稅的成本，則只需支付4.5萬(wàn)元。
昨日記者前往上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心查看，發(fā)現(xiàn)交納稅費(fèi)的窗口前面仍然平靜如常。同時(shí)從多家中介門(mén)店獲得的消息表明，由于距離政策執(zhí)行還有一段緩沖期限，預(yù)想中的集中交易熱潮并未出現(xiàn)。漢宇地產(chǎn)旗下多家分行反饋，掛牌和成交均未出現(xiàn)明顯變化，但咨詢新政變化的電話多了不少。
也有門(mén)店負(fù)責(zé)人反映，在咨詢過(guò)程中體現(xiàn)出來(lái)的買(mǎi)賣(mài)雙方態(tài)度截然不同，買(mǎi)家心態(tài)整體表現(xiàn)比較平穩(wěn)，并未對(duì)營(yíng)業(yè)稅表現(xiàn)出太過(guò)在意�！敖^大多數(shù)上家會(huì)選擇將增加的營(yíng)業(yè)稅成本轉(zhuǎn)嫁到下家身上�！痹撠�(fù)責(zé)人稱。
明年政策基調(diào)溫和
高力國(guó)際在一份新的分析報(bào)告中指出，由今年年初至今，中國(guó)住宅價(jià)格反彈了38%左右，究其原因是2008年市場(chǎng)調(diào)整之后供求不平衡所導(dǎo)致的后果。該機(jī)構(gòu)研究與咨詢部董事李慶賢在報(bào)告中指出，新興經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)已在泡沫形成的邊緣，在2009年成交量大漲之后，市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)體現(xiàn)為成交量下降，同時(shí)伴隨著價(jià)格波動(dòng)減緩等一系列跡象，刺激措施的退出，會(huì)更趨向于“溫和與漸進(jìn)”，以避免市場(chǎng)產(chǎn)生震蕩。
搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)的一份調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)被問(wèn)及“明年的樓市將會(huì)何去何從”時(shí)，42%的網(wǎng)友表示“房?jī)r(jià)依然高漲”。而39%的網(wǎng)友則覺(jué)得“房?jī)r(jià)終于可以下跌了”。還有19%的網(wǎng)友表示“房?jī)r(jià)將會(huì)得到適度的回調(diào)”。 - ■ 與【2010年國(guó)內(nèi)樓市政策調(diào)控預(yù)測(cè)分析】相關(guān)新聞
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