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建行收緊房地產(chǎn)信貸點評
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-3-18
- 【搜索關鍵詞】：銀行業(yè) 研究報告 投資策略 分析預測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
- 中研網(wǎng)訊：
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3月15日，遠洋地產(chǎn)旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司、北京中信新城房地產(chǎn)有限公司、中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三次刷新北京“地王”紀錄。
2010年中國信用卡市場研究報告 據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至2008年12月底，信用卡市場發(fā)卡量達14232.9萬張，2010年中國網(wǎng)上銀行市場研究報告 據(jù)《2008中國網(wǎng)上銀行調(diào)查報告》顯示：中國網(wǎng)上銀行總體發(fā)展繼續(xù)保持快速增長的勢頭，用戶量及2010年中國體育保險的發(fā)展現(xiàn)狀及對策分析報告 體育保險，作為保險領域的一個重要組成部分，已經(jīng)有一百多年的發(fā)展歷史了，在西方發(fā)達國家得到了充2010年銀行卡市場前景展展望分析及投資前景預測咨詢報 【出版日期】 2010年3月 【報告頁碼】 617頁 【圖表數(shù)量】 144個 【印
不過，在房地產(chǎn)信貸全面收緊的這一刻，更多的房地產(chǎn)公司恐將經(jīng)歷一輪殘酷的信貸緊縮“陣痛期”，而且這次“陣痛”注定要比以往更加強烈：銀監(jiān)會的嚴查，極度壓縮了信貸資金挪用房產(chǎn)開發(fā)的種種“灰色地帶”；銀行的嚴審，更讓小地產(chǎn)公司獲取銀行信貸成為一種奢望。
“超IPO”貸款門檻
今年初，建行各分行信貸部先后接到總行下發(fā)的幾項關于收緊房地產(chǎn)信貸的最新通知：一是所有房地產(chǎn)項目開發(fā)貸項目全部遞送總行審批；二是原則上不能給地王項目提供貸款；三是去年已審批的地產(chǎn)項目開發(fā)貸授信，在6月30日進行新老劃斷：即6月30日之前的授信資金仍由分行審批撥付，但7月1日起授信資金審批權(quán)將轉(zhuǎn)交給總行。
“現(xiàn)在10個房地產(chǎn)項目上報總行審批，基本8-9個不能通過�！币晃唤ㄐ行刨J部人士透露，“土地儲備貸款基本是見一個斃掉一個�！�
但這并不意味著建行關閉了對房地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸大門�！爸灰|(zhì)地很好的地產(chǎn)項目貸款，我們還會報給總行審批。不過要拿到貸款，基本得通過一次類似IPO標準的考核。”上述建行信貸部人士表示。
多個房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款被否決的經(jīng)歷，讓他摸索出六項標準：一是申請的房地產(chǎn)公司必須有知名度；二是銀行內(nèi)部評級至少達到AA級以上；三是連續(xù)三年盈利；四是貸款項目的土地儲備價值偏低，確保較高的利潤率；五是房產(chǎn)開發(fā)項目最好位于市中心地段，抗風險較強；六是房產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)自有資金必須達到35%以上。
“這個要求可能比IPO更嚴格�！彼ρ裕诜康禺a(chǎn)公司申請項目開發(fā)貸款時，他常常直接亮出自己的底牌：假如房價下跌25%-30%，這個地產(chǎn)項目是否仍能全部銷售，且銷售收入足以全額償還項目開發(fā)貸款。
“有些房地產(chǎn)公司覺得這個要求自己很難滿足，也就只能考慮從其他路徑募集資金了�！彼嬖V記者。即使是有些房地產(chǎn)公司“幸運地”擁有去年建行審批通過的開發(fā)貸款授信額度，能否在6月30日之前全部兌現(xiàn)，也很難說。
記者了解到，要成功兌現(xiàn)這筆授信，房產(chǎn)開發(fā)商首先必須擁有最少35%的項目開發(fā)自有資金，而且銀行還會全程監(jiān)控信貸投放進度，即根據(jù)地產(chǎn)項目不同的開發(fā)階段，將授信資金分期投放到貸款企業(yè)�！吧踔疗髽I(yè)想拿信貸資金打兩天新股的機會，都沒有了。”該建行人士直言。
封堵“灰色通道”
除了申請貸款變得不易，房地產(chǎn)公司融資的灰色通道也正變得越來越窄。
一些房地產(chǎn)公司曾利用關聯(lián)公司的倉庫或廠房向銀行申請流動性貸款或固定資產(chǎn)抵押貸款，然后將這筆貸款再挪用到房地產(chǎn)開發(fā)項目“救急”。
一位房地產(chǎn)公司負責人透露，他旗下有一家倉儲物流公司與加工制造公司，曾經(jīng)屢試不爽的固定資產(chǎn)抵押貸款“大挪移”。不過，由于《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》的實施，現(xiàn)在已沒有施展空間。
“現(xiàn)在銀行對固定資產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放相當嚴格，首先要看有沒有真實的貿(mào)易合同，再由銀行風險管理部與行長二級審批，最后錢直接打到收款企業(yè)的賬戶，等于貸款企業(yè)看不到一分錢在自己賬戶劃轉(zhuǎn)，基本斷絕了貸款企業(yè)套用這筆貸款用于房產(chǎn)項目開發(fā)的路子�！痹撠撠熑苏f。
后來，他們還試圖將流動性貸款用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，但2月20日實施的《流動資金貸款管理暫行辦法》再次打破了他們的計劃。一位銀行信貸部負責人透露：“盡管流動性貸款資金現(xiàn)在還可以直接撥放到貸款企業(yè)賬戶，但將來的運作模式會更類似于專戶管理模式，確保企業(yè)不會挪用流動性貸款投進房地產(chǎn)項目開發(fā)。”
甚至連這位房地產(chǎn)公司負責人視為“救命稻草”的信托產(chǎn)品融資模式，目前也如同雞肋�！昂秃脦准毅y行談過能否發(fā)行銀行信托產(chǎn)品替房地產(chǎn)開發(fā)項目融資，但還是吃了閉門羹�！�
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以往替房地產(chǎn)公司發(fā)行信托產(chǎn)品主要有兩種渠道，一是信托公司自有渠道發(fā)行集合理財類信托產(chǎn)品，二是銀信類房地產(chǎn)項目開發(fā)產(chǎn)品。但目前，前者的融資成本已高達基準貸款利率%2B10%，讓很多房地產(chǎn)公司感覺代價過高；后者則幾乎不被放行。
“以前有些房地產(chǎn)項目不符合銀行貸款要求，但風險可控，盈利預期又高，只要總行批復同意，我們會找投資銀行部協(xié)助他們發(fā)行信托產(chǎn)品募資。但現(xiàn)在所有銀信產(chǎn)品都得先到銀監(jiān)會備案報批，還很難被批準�！鄙鲜鲢y行信貸部人士指出。 - ■ 與【建行收緊房地產(chǎn)信貸點評】相關新聞
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