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合生創(chuàng)展企業(yè)狀況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-4-22
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繼雅居樂(lè)(01813.HK)之后，昔日房企老大、2004年曾首次銷售過(guò)百億的合生創(chuàng)展(00754.HK)，2008年也跌出豪門之列：全年銷售額95.31億元，同比下跌10.8%，創(chuàng)4年來(lái)最低。
2009-2012年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了2009-2012年中國(guó)深圳房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了2009-2012年中國(guó)上海房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了2009-2012年中國(guó)北京房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了
銷售欠佳 大量購(gòu)地
2008年全國(guó)房企降價(jià)成風(fēng)，合生創(chuàng)展依然堅(jiān)持它的高價(jià)策略，整體售價(jià)上漲32%，達(dá)12528元/平方米。這一整體均價(jià)高于萬(wàn)科(000002.SZ)、富力地產(chǎn)(02777. HK)、保利地產(chǎn)(600048.SH)以及中海發(fā)展(00688.HK)等全國(guó)性開(kāi)發(fā)商的水平。
高價(jià)的后果是，銷售不盡如人意。該公司2008年在京津及惠州地區(qū)銷售均價(jià)約19697元/平方米，同比上升45%，但這些地區(qū)去年銷售額僅33.1億元，同比下跌約32%，銷售面積也大幅下降53.89%。
盡管如此，合生創(chuàng)展仍奉行“羊毛出在羊身上”的策略，毛利率從2007年的40%上升到去年的45%，主要由售價(jià)上升帶來(lái)。
同時(shí)，通過(guò)其他收益入賬，合生創(chuàng)展去年?duì)I業(yè)收入仍維持百億以上，達(dá)107.75億港元，微降3.2%。CBN記者從昨天合生創(chuàng)展公布的2008年財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)，除銷售及投資物業(yè)、物業(yè)管理收益外，其營(yíng)業(yè)收入還包括如下確認(rèn)收益：在廣州、上海、秦皇島購(gòu)入地塊的市值高于購(gòu)地成本，約1.93億港元；重估投資物業(yè)市值盈余3400萬(wàn)港元，獲得內(nèi)地機(jī)關(guān)發(fā)放的稅務(wù)補(bǔ)助金8000萬(wàn)港元。
去年合生創(chuàng)展純利潤(rùn)19.64億港元，同比大跌44.2%。撇除收購(gòu)權(quán)益公平值及投資物業(yè)重估收益，年度盈利下跌13%至17.36億港元。合生創(chuàng)展解釋稱，這主要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)成本上升及年內(nèi)土地增值稅增加。去年合生創(chuàng)展的土地增值稅費(fèi)約11.63億港元，同比增加52.8%。而其數(shù)次在股票大跌時(shí)增持股票，也導(dǎo)致證券投資公平值虧損800萬(wàn)港元。
不過(guò)過(guò)去這一年合生創(chuàng)展沒(méi)停下大筆購(gòu)地的步伐，先后在上海、廣東及遼寧三地購(gòu)地超過(guò)300多萬(wàn)平方米。
負(fù)債率上升
去年合生創(chuàng)展收購(gòu)?fù)恋氐念A(yù)付款約24億港元，而前年沒(méi)有此項(xiàng)支出，加上銷售欠佳，負(fù)債率上升，合生資金鏈可能趨于緊張。
合生創(chuàng)展去年末的凈負(fù)債率為63%，同比上升了11個(gè)百分點(diǎn)，相比其他一些內(nèi)資房地產(chǎn)股100%以上的凈負(fù)債率而言，不算高。從合生創(chuàng)展2008年財(cái)報(bào)中CBN記者發(fā)現(xiàn)，其存貨增加幅度在華南房企中相對(duì)較大，這帶來(lái)凈資產(chǎn)的增加，令其凈負(fù)債率維持在合理水平。
合生創(chuàng)展去年可供出售的已落成物業(yè)價(jià)值48.07億元，同比增加120%�？墒鄣陌l(fā)展中物業(yè)為89.11億元，同比增加71.93%。
截至去年底，合生創(chuàng)展現(xiàn)金為24.14億港元，扣除現(xiàn)金后借貸凈額為151.2億港元，相當(dāng)于凈資產(chǎn)的67%。今年一季度合生創(chuàng)展償還銀行貸款11.1億元人民幣，卻又新增貸款17.1億元人民幣。
到2010年2月，合生創(chuàng)展2007年2月發(fā)行的可換股債券將到期，公司要為此支出約20.22億港元。公司一年期內(nèi)到期的總借貸款為52.04億港元，同比增加58.9%。
合生創(chuàng)展總裁陳長(zhǎng)纓對(duì)CBN記者表示，今年公司會(huì)推出12個(gè)新盤，60%位于北京、上海，大部分為高端住宅。也就是說(shuō)，合生創(chuàng)展今年可能仍堅(jiān)持高附加值、高毛利率策略，很可能要利用上述“貸新款，還舊款”方式來(lái)增加流動(dòng)性。
雖然流動(dòng)性不佳，但合生創(chuàng)展方面表示，今年有信心如期完成銷售目標(biāo)、維持現(xiàn)金流健康。陳長(zhǎng)纓透露，一季度合約銷售約30.2億元人民幣，截至昨天銷售額達(dá)40億元人民幣。另有44.58億港元左右的物業(yè)已經(jīng)預(yù)售，預(yù)計(jì)今年內(nèi)入賬。“今年合生創(chuàng)展會(huì)更突出穩(wěn)健的發(fā)展作風(fēng)，打造更多性價(jià)比優(yōu)良的產(chǎn)品�！� - ■ 與【合生創(chuàng)展企業(yè)狀況分析】相關(guān)新聞
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