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2008年天津二手房買賣市場(chǎng)報(bào)告（上）
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-4-1
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1、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)大事件
2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)近年來處于快速發(fā)展階段，供求形式逐步改善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏2009年中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)研究咨詢報(bào)告 全球各地正步入經(jīng)濟(jì)衰退或面對(duì)經(jīng)濟(jì)急挫危機(jī)，對(duì)寫字樓的需求明顯下跌，所有城市俱見空置率上升，租2009年中國(guó)住宅行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2009年2月，中國(guó)36個(gè)大中城市新建商品住宅集中成交價(jià)格為5,509元/平2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2009年雖然金融危機(jī)有所緩和，但包括美國(guó)在內(nèi)的主要經(jīng)濟(jì)體2009年將面臨衰退風(fēng)險(xiǎn)。20091.1 “拐點(diǎn)論”從熱吵到兌現(xiàn)
從去年年末開始，萬科集團(tuán)掌門人王石提出房?jī)r(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)一說，短時(shí)間內(nèi)“拐點(diǎn)論”成為各界熱吵的話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在“拐點(diǎn)論”的熱吵中陷入觀望，從一線城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下滑，到新建商品房?jī)r(jià)格明顯的下降，再到目前二手房市場(chǎng)交易價(jià)格從漲幅趨緩到震蕩下挫的過程，樓市進(jìn)入房?jī)r(jià)下行區(qū)間已成不爭(zhēng)事實(shí)，“拐點(diǎn)論”也經(jīng)歷了從提出、質(zhì)疑、爭(zhēng)論到兌現(xiàn)的過程。
1.2百日巨變?cè)僭旖裹c(diǎn) 開發(fā)企業(yè)面臨重新洗牌
在“拐點(diǎn)論”尚未平息之時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的“百日巨變”又成眾矢之的，潘認(rèn)為：受國(guó)際資本市場(chǎng)慘淡和國(guó)內(nèi)宏調(diào)銀根緊縮的雙重夾擊，中國(guó)很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反應(yīng)，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。不過，潘的“百日巨變”只針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于市場(chǎng)的影響或許不敵“拐點(diǎn)論”，但也在一定程度上對(duì)市場(chǎng)信心造成一定的打擊，地產(chǎn)行業(yè)的洗牌既是行業(yè)內(nèi)的重組，也是社會(huì)各界都較為關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)于二手中介行業(yè)來說，市場(chǎng)的低迷同樣使得行業(yè)內(nèi)各企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的局面。
1.3 2008將“降息”進(jìn)行到底
2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)可謂經(jīng)歷了大逆轉(zhuǎn)，從“雙防”到“一防一控”、“一保一控”再到年末的 “保增長(zhǎng)”，宏觀調(diào)控方向也出現(xiàn)了調(diào)轉(zhuǎn)，去年的六次加息與今年百日內(nèi)的五次降息形成了鮮明的對(duì)比。
今年的大幅降息給二手房市場(chǎng)帶來利好，在減緩了購(gòu)房者還貸壓力的同時(shí)，也降低了貸款的準(zhǔn)入門檻，刺激更多購(gòu)房者的入市，對(duì)于提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)市場(chǎng)活躍起到重要作用。
1.4 2008年二手房買賣市場(chǎng)相關(guān)政策
三項(xiàng)措施穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格
發(fā)布日期：2008.2.11
發(fā)布單位：建設(shè)部
建設(shè)部副部長(zhǎng)姜偉新近日提出，今年建設(shè)部要抓緊做好三項(xiàng)工作。
一是要抓緊完善住房保障體系。
二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時(shí)，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項(xiàng)重要任務(wù)。
三是堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項(xiàng)部署，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。
《房屋登記辦法》
發(fā)布日期：2008-7-1
發(fā)布單位：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
辦法在以下幾個(gè)方面體現(xiàn)出新的內(nèi)容：
一是堅(jiān)持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記。如登記依申請(qǐng)而啟動(dòng)，明確登記時(shí)限，對(duì)登記申請(qǐng)人的告知等方面的規(guī)定，均體現(xiàn)了該原則。
二是確立和細(xì)化了登記簿制度，明確了內(nèi)容和形式。
三是進(jìn)一步明確了登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)審查符合法定要件的登記申請(qǐng)予以登記，合理界定了登記機(jī)關(guān)權(quán)限。
四是細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型。辦法對(duì)《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記和最高額抵押權(quán)登記、更正登記、異議登記、地役權(quán)登記等登記類型做了具體化規(guī)定，更加具有可操作性。
天津市住房公積金繳存比例上調(diào)至11％
發(fā)布日期：2008-6
實(shí)施日期：2008-7-1
發(fā)布單位：天津市公積金管理中心
7月1日起，本市公積金繳存比例將統(tǒng)一提高到11％，此次調(diào)整同時(shí)還出臺(tái)了高基數(shù)繳存?zhèn)浒负湍隀z等新的政策調(diào)整。
《天津市商品住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法》修訂出臺(tái)
實(shí)施日期：2008-8-1
發(fā)布單位：天津市國(guó)土房管局
此次修訂，在堅(jiān)持業(yè)主集體決策原則和保障資金安全的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)針對(duì)使用范圍、使用程序等內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整。一方面，擴(kuò)大了使用范圍，將“專項(xiàng)維修資金用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新改造”調(diào)整為“維修和更新、改造”，拓寬了使用范圍、項(xiàng)目、工程規(guī)模的界定，提升了資金的實(shí)用性和操作性；另一方面，簡(jiǎn)化了使用程序，按“兩級(jí)政府、三級(jí)管理”的思路，將備案管理程序重心下移至區(qū)縣物業(yè)管理部門，精簡(jiǎn)內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)流程，將12步備案程序簡(jiǎn)化為制定方案、業(yè)主確認(rèn)、辦理備案、開戶劃款、竣工驗(yàn)收、決算核減6步。
《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款最高限額有關(guān)問題的通知》
實(shí)施日期：2008-9-1
發(fā)布單位：天津市住房公積金管理委員會(huì)
夫妻雙方共同申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高限額由現(xiàn)行的40萬元提高到60萬元；職工個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高限額不變，為40萬元。
據(jù)介紹，政策調(diào)整后，相比商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款的政策優(yōu)惠更加明顯。例如職工需辦理一筆期限30年、金額60萬元的住房貸款，如采用住房公積金貸款60萬元等額本息還款方式，月還款額為3302.08元，與政策調(diào)整前需辦理一筆40萬元住房公積金和20萬元按揭的組合貸款相比，每月還款額可少183.97元，30年共節(jié)省利息支出62299.2元。
天津市全面實(shí)現(xiàn)房地統(tǒng)一登記兩證合一
實(shí)施日期：2008-9-1
據(jù)了解，在我市房地管理機(jī)構(gòu)和職能整合后，市有關(guān)部門本著“穩(wěn)步推進(jìn)、先易后難、分步實(shí)施”的原則，逐步推進(jìn)房地統(tǒng)一登記工作，分別于2006年1月1日和同年9月1日起，對(duì)全市國(guó)有土地范圍內(nèi)住宅、市內(nèi)六區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的非住宅實(shí)行房地統(tǒng)一登記。兩年來的工作實(shí)踐證明，房地統(tǒng)一登記是符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》基本原則的重要制度，在保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益、保障房地產(chǎn)交易安全、降低登記成本、簡(jiǎn)化辦事程序、提高登記效率，方便企業(yè)和群眾方面發(fā)揮了重要作用，有利于加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控和管理、防止政府土地收益流失、實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌。
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知
發(fā)布日期：2008-10-22
實(shí)施日期：2008-11-1
發(fā)布單位：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局
為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購(gòu)買普通住房，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問題通知如下：
一、對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購(gòu)房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。
二、對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。
三、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
天津市八項(xiàng)支持居民購(gòu)房的政策措施
發(fā)布日期：2008-10-30
實(shí)施日期：2008-11-1
發(fā)布單位：天津市建委、市國(guó)土房管局、市財(cái)政局、人民銀行天津分行
減免住房交易稅
鼓勵(lì)個(gè)人住房貸款
完善公積金住房貸款政策
調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
放寬還遷安置房上市條件
加快保障性住房建設(shè)
調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)稅收政策
進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序
《天津市個(gè)人住房公積金貸款管理辦法》
發(fā)布日期：2008-11-15
實(shí)施日期：2008-11-24
發(fā)布單位：天津市住房公積金管理委員會(huì)
增加個(gè)人住房公積金貸款品種
進(jìn)一步放寬提取條件
推行公積金委提業(yè)務(wù)
簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)辦理手續(xù)
提高公積金繳存比例
提高最高貸款到60萬
下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率
下調(diào)貸款首付款比例
擴(kuò)大擔(dān)保費(fèi)補(bǔ)貼范圍
完善集中封存管理
國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見
發(fā)布日期：2008-12-20
發(fā)布單位：國(guó)務(wù)院辦公廳
一是加大保障性住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。
二是進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。
三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
四是強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。
五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。
1.5 二手房?jī)r(jià)的下挫給市場(chǎng)帶來多方面影響
售轉(zhuǎn)租：面對(duì)二手房市場(chǎng)近一年來從漲幅趨緩到小范圍震蕩再到出現(xiàn)下探趨勢(shì)，市場(chǎng)成交低迷，交易意愿的萎縮使得大多數(shù)二手房業(yè)主的交易時(shí)間延長(zhǎng)，價(jià)格跌破心理承受價(jià)位；同時(shí)，07年的六次加息使得貸款購(gòu)房業(yè)主的房屋持有成本增加，對(duì)后市看多且變現(xiàn)需求并不十分波且的部分業(yè)主選擇暫時(shí)將轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，待市場(chǎng)回暖后重新入市，“售轉(zhuǎn)租”在08年成為普遍現(xiàn)象。
斷供：08年全球經(jīng)濟(jì)的衰退，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫以及房?jī)r(jià)的下行綜合造成貸款購(gòu)房者資金的緊張，部分以租養(yǎng)貸、貸款購(gòu)買多套住宅的投資型客戶持有成本上升，同時(shí)也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降將首付“蒸發(fā)”的現(xiàn)象，部分城市也出現(xiàn)了不同程度的斷供，我愛我家了解到，天津市雖無斷供潮出現(xiàn)，但是今年以來僅河西法院因?yàn)椤皵喙北汇y行訴請(qǐng)解除合同的案例多達(dá)60余起。
我愛我家認(rèn)為，“斷供”一方面受經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)的影響，但從另一角度也提醒購(gòu)房者在置業(yè)投資時(shí)應(yīng)充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
二手房交易客戶違約：二手房交易均價(jià)的大幅上漲與短期內(nèi)的迅速下挫對(duì)市場(chǎng)中客業(yè)雙方的交易行為均產(chǎn)生直接的影響，與房?jī)r(jià)上漲時(shí)期頻發(fā)的業(yè)主違約相似，樓市調(diào)整期內(nèi)“觀望氣氛充斥市場(chǎng)”、“成交低迷使得房源可選擇性增強(qiáng)”、“業(yè)主議價(jià)空間增大”等特點(diǎn)，使得部分二手房購(gòu)買者對(duì)“成交價(jià)格是否合乎市場(chǎng)”已經(jīng)陷入非理性判斷。
我愛我家認(rèn)為，不論是購(gòu)房者以最低的價(jià)格購(gòu)得房屋還是業(yè)主以最高的價(jià)格獲利，都應(yīng)遵循合理的競(jìng)價(jià)規(guī)則，衡量房屋本身的性價(jià)比和自身的實(shí)際購(gòu)買力選擇是否購(gòu)買，不要盲目跟風(fēng)。
1.6 保障性住房使得低收入家庭住房愿望得實(shí)現(xiàn)
房?jī)r(jià)的攀升使得低收入家庭及困難家庭住房問題難以解決，國(guó)家及地方政府均加大了對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，天津市也已搭建了經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)租賃房、廉租房、限價(jià)商品房四條保障線。08年新開工建設(shè)390萬平方米保障性住房，其中廉租房10萬平方米，經(jīng)適房380萬平方米，年內(nèi)竣工230萬平方米。
我愛我家認(rèn)為，保障性住房是對(duì)現(xiàn)有商品住房供給的有效補(bǔ)充，同時(shí)優(yōu)化了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將市場(chǎng)和實(shí)際相結(jié)合，不僅實(shí)現(xiàn)了低收入家庭的有利保障，對(duì)市場(chǎng)中的房源也是有效的補(bǔ)充，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)中低端房源因供不應(yīng)求造成均價(jià)激增的現(xiàn)象有效緩解。
2、2008年天津二手房買賣市場(chǎng)狀況回顧
2.1 2008年天津二手房買賣市場(chǎng)出現(xiàn)近年來最大跌幅
圖表1：2004年至2008年天津二手房市場(chǎng)交易狀況分析
數(shù)據(jù)來源:我愛我家
圖表2：08年1月至08年12月天津市二手房市場(chǎng)交易狀況分析
數(shù)據(jù)來源:我愛我家
圖表3：08年1月至08年12月天津一、二手房市場(chǎng)交易狀況對(duì)比
數(shù)據(jù)來源:我愛我家
根據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年天津市二手住宅市場(chǎng)的交易總量為3萬9千套左右，與去年相比直線下滑，降幅高達(dá)46.4%，這是自2000年以來我市成交量最低、同時(shí)也是降幅最大的一年。交易價(jià)格方面，今年全市價(jià)格整體走勢(shì)一改往年直線上升趨勢(shì)，08年以小范圍內(nèi)震蕩為主，2008年天津市二手房交易均價(jià)5272元/平米，同比去年上漲19.8%，增幅已明顯趨緩。
2008年的天津市二手房市場(chǎng)伴隨國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化整體成交低迷，從2005年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控開始，“國(guó)八條”、“國(guó)六條”的出臺(tái)以及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅的征收增加了二手房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)比例，去年“9.27”新政出臺(tái)，在投資投機(jī)行為被有效控制之后，合理的住房消費(fèi)需求也被抑制，08年初“拐點(diǎn)論”加重了觀望，“百日巨變”又為樓市增添了些許悲觀，觀望氣氛愈積愈濃，第二季度市場(chǎng)成交未現(xiàn)反彈，奧運(yùn)會(huì)的來臨又增加了購(gòu)房者對(duì)奧運(yùn)之后樓市的觀望，認(rèn)為奧運(yùn)之后房?jī)r(jià)下跌的主觀預(yù)期十分強(qiáng)烈，隨后被寄予厚望“金九銀十”市場(chǎng)也沒有顯現(xiàn)火熱的場(chǎng)面，四季度全球經(jīng)濟(jì)衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，宏觀調(diào)控掉轉(zhuǎn)方向，由“一防一控”轉(zhuǎn)向“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”，歷史罕見的百日內(nèi)五次降息，為發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，國(guó)家及各地方政府從“10.22”到“12.21”相繼出臺(tái)了一系列保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的調(diào)稅減息政策，營(yíng)造相對(duì)寬松的信貸環(huán)境，將最大的實(shí)惠讓利于購(gòu)房者，對(duì)于樓市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的修正，在眾多新政的綜合利好下，08年末的二手樓市出現(xiàn)“止跌”隨之“上揚(yáng)”趨勢(shì)，讓年末天津市二手樓市不論在市場(chǎng)信心、購(gòu)買意愿還是交易量上均有所好轉(zhuǎn)。
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