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烏魯木齊房價(jià)上漲原因分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期：2007-12-7
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
- 8月，房價(jià)同比上漲11.9％，在全國35個(gè)大城市中排第三位；
9月，房價(jià)同比增幅21.1％，升至全國房價(jià)增幅榜第一；
10月，以18.5％的同比增幅位居全國第二。
這是近幾個(gè)月來，烏魯木齊市在國家發(fā)改委等部門發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房價(jià)增幅榜中的排名，其房價(jià)漲幅超過北京、上海、深圳等城市。然而，就在2005年的1月至7月，該市房價(jià)漲幅還只是個(gè)負(fù)數(shù)，即－6.05％，排名全國倒數(shù)第二。
是什么原因?qū)е聻豸斈君R市房價(jià)如脫韁野馬般飆升？
銷售者：開發(fā)商“捂房”賺老百姓的血汗錢
兩個(gè)月前的購房經(jīng)歷讓范宇感受到了房價(jià)漲幅的迅猛。他當(dāng)時(shí)在烏魯木齊市喀什東路看上一處普通多層住宅樓，很多市民都跟瘋了似地在排隊(duì)買房。銷售人員告訴他：“馬上就要漲了，趕緊買�！钡X得，那樣做太傻了，怎么可能漲那么快。兩周后，當(dāng)他再次來到售樓處時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤的房價(jià)每平方米又漲了兩三百元。
在烏魯木齊市房產(chǎn)管理局聯(lián)合某網(wǎng)站進(jìn)行的調(diào)查中，87.3％的被調(diào)查者認(rèn)為烏魯木齊市房價(jià)“非常高”，認(rèn)為“比較合適”和“較低”的僅占7．6％。
“房價(jià)上漲這么快，與房地產(chǎn)開發(fā)商的‘捂房惜售’有很大關(guān)系。他們通過各種手段來賺取老百姓的血汗錢�！币幻慨a(chǎn)銷售員透露。
他告訴記者，其實(shí)每個(gè)樓盤還沒賣幾套房子，在宣傳和銷售時(shí)就稱已經(jīng)快賣完了�，F(xiàn)在房價(jià)漲得快，開發(fā)商會(huì)把房子捂在手里，等價(jià)高時(shí)再出售。這就造成了房源緊缺的假象。
很多市民也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題。
牛先生多次看房時(shí)，都遇到銷售人員牛氣沖天地說：房子？賣完了。他說：“房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)不是才下來嗎，烏魯木齊今年1月至9月，可預(yù)售的新建商品房是409余萬平方米，比去年同期增長了267.2％，但實(shí)際銷售還不足可預(yù)售住宅的一半，僅為115余萬平方米，這肯定是開發(fā)商從中搗鬼。”
一位叫“大漠雄風(fēng)”的網(wǎng)民就說，烏魯木齊的房地產(chǎn)市場根本就不缺房源。
“大漠雄風(fēng)”舉例說，烏魯木齊市城南北國春城兩幢氣派非凡的高層住宅建成三四年了，至今仍雇傭著大量的來新疆打工的農(nóng)村婦女沿街散發(fā)售房廣告，四處叫賣。與這個(gè)北國春城隔河灘快速路相望的還有一個(gè)世紀(jì)星小區(qū)，也有三座高層住宅，同樣建成很長時(shí)間了，幾乎沒人購買、入住。
他認(rèn)為，烏魯木齊房地產(chǎn)市場不缺房。缺的是老百姓買得起、住得起的房。
除了“捂”，開發(fā)商還有很多招式為房價(jià)上漲推波助瀾。
一位業(yè)內(nèi)人士透露說：“房產(chǎn)公司有許多銷售技巧，他們利用老百姓‘買漲不買跌’的購房心理，一般會(huì)先根據(jù)成本和市場情況提出均價(jià)探行情，如果客戶能接受，他們就會(huì)不斷加價(jià)�！�
“以水木清華精品社區(qū)為例。2006年初建成后，由于當(dāng)時(shí)周邊并沒有高檔住宅小區(qū)做參照，每平方米3800元的開盤價(jià)格讓許多市民覺得不值。后來開發(fā)商運(yùn)用各種手段使購房者趨之若鶩，價(jià)格上漲到每平方米6500多元后，450多套高層住宅仍銷售一空，一些炒房者更將價(jià)格抬高到每平方米7000余元�！痹摌I(yè)內(nèi)人士說。
開發(fā)商：政府抬高地價(jià)，我們當(dāng)然要抬高房價(jià)
在老百姓的眼中，房價(jià)瘋漲，是房地產(chǎn)開發(fā)商在賺取暴利。但許多開發(fā)商卻向記者大倒苦水：現(xiàn)在地價(jià)這么高，單單土地成本一項(xiàng)，就比原來翻了兩番，加上各種建筑材料不斷漲價(jià)，不提高價(jià)格怎么行？我們賺取的利潤并沒有增多。
烏魯木齊市國土資源局網(wǎng)站的信息表明，2002年7月1日，國土資源部11號(hào)令頒布實(shí)施后，該市經(jīng)營性用地一律納入土地有形市場，實(shí)行招拍掛出讓。
據(jù)了解，烏魯木齊2007年前三季度通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓用地面積278.16萬平方米，相比去年同期增加了180.23％。土地合同成交款達(dá)12.79億元，相比去年同期增長了51.90％。
一家房地產(chǎn)公司的譚姓總經(jīng)理助理表示，今年烏魯木齊市城北及城南部分地區(qū)土地出讓金大多上漲兩倍以上，中心地帶漲了三四倍。由于目前烏魯木齊市房地產(chǎn)市場持續(xù)走俏，許多其他地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看中烏魯木齊廣大的開發(fā)空間，也來分一杯羹，造成地價(jià)不斷上漲。
據(jù)新疆博石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，烏魯木齊市商品房各項(xiàng)成本中，漲幅較大的是土地成本。因?yàn)檎诺靥�，房產(chǎn)商通過“招、拍、掛”得到土地的方式，使得土地價(jià)格上漲。
“盡管成本增大，烏魯木齊房價(jià)短期內(nèi)漲幅較大，更主要的還是受市場供求的影響，受成本影響較小。預(yù)計(jì)明年還有上漲趨勢(shì)�！痹撠�(fù)責(zé)人說。
“政府把地價(jià)漲一點(diǎn)兒，開發(fā)商遵從利益最大化原則，自然會(huì)把房價(jià)漲得更高。”譚助理說。
不過據(jù)了解，截至今年10月底，烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)商擁有待開發(fā)土地面積321.91萬平方米，但實(shí)際完成土地開發(fā)面積卻只有160.79萬平方米。也就是說，有近一半已經(jīng)批準(zhǔn)的土地還沒有開發(fā)。
這個(gè)數(shù)據(jù)引起許多老百姓質(zhì)疑：如此大面積的土地閑置，是不是開發(fā)商在故意囤積土地？
建筑商：房價(jià)漲跟我們沒多大關(guān)系
在開發(fā)商的口中，房價(jià)瘋漲，有一部分是建筑材料成本增加所致。到底建筑成本增加對(duì)房價(jià)上漲的影響有多大呢？記者專門走訪烏魯木齊市幾家建筑企業(yè)。
在江蘇蘇中建筑集團(tuán)新疆分公司承建的“一龍尚座”的建筑現(xiàn)場，一些在現(xiàn)場休息的工人顯得疲憊不堪，他們也紛紛表示，現(xiàn)在烏魯木齊市的房價(jià)、物價(jià)上漲過快。塔吊工人表示，自己的工資比去年上漲了不少。
蘇中建筑集團(tuán)新疆分公司項(xiàng)目經(jīng)理顧李平說：“房價(jià)漲得再高，和我們建筑企業(yè)關(guān)系都不大。建筑預(yù)算國家有定額標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在部分材料價(jià)格上漲，工人的年工資也上漲了一兩千元，這些只能從我們的收益中扣除�！�
新疆一老牌建工集團(tuán)下屬公司的周姓負(fù)責(zé)人表示，今年建筑原材料成本總體價(jià)格相對(duì)去年漲幅不大。2007年第三季度與2006年第三季度建筑原材料市場價(jià)同期相比，鋼筋價(jià)格由每噸3200元至3300元，上升到每噸4000元至4200元。其余材料價(jià)格基本持平，多孔磚價(jià)格保持不變，同樣是350元／千塊；水泥價(jià)格也沒有變化，都是0．35元／公斤。
周說，建筑材料成本上揚(yáng)對(duì)房價(jià)突漲影響不大，因?yàn)榻ㄖ緢?bào)給房地產(chǎn)公司的成本沒有變化。原材料市場價(jià)格上漲的部分，建筑公司自己消化掉了，沒有轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。
此外，該公司造價(jià)負(fù)責(zé)人表示，商品房多層建筑（6層以下）的建筑成本是800元／平方米，高層建筑（6層以上）的建筑成本是1100元~1200元／平方米。
另外，一些建筑集團(tuán)表示，現(xiàn)在生意難做，出苦力卻收益甚微。
“一些收益大的項(xiàng)目如配電箱、外墻保溫層等配套設(shè)備，全部由開發(fā)商自行安裝。這樣算來，他們反倒節(jié)余不少�！币患医ㄖ瘓F(tuán)負(fù)責(zé)人說。
高品質(zhì)樓盤越來越多，經(jīng)濟(jì)適用房面積不斷壓縮
一些管理部門還認(rèn)為，房屋品質(zhì)高、投入大，也是目前房價(jià)攀高的重要原因。
翻開近期的本地報(bào)紙，打著光纖入戶、智能化管理、CIOLD（宜居新標(biāo)準(zhǔn)國際化有機(jī)生活中心）等新口號(hào)的高層住宅小區(qū)廣告越來越多，價(jià)格也讓普通工薪階層望而卻步。
今年，高品質(zhì)高層住宅小區(qū)成為許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的首選，售價(jià)都在每平方米5000元以上。由新疆廣匯房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的高層住宅小區(qū)和楓雅居，不到一個(gè)月每平方米就上漲了1000多元，令人咋舌。
一家房產(chǎn)公司的總經(jīng)理助理表示，現(xiàn)在開發(fā)商開發(fā)一座高層住宅樓的投入的確很高。建筑材料要符合國家建筑節(jié)能環(huán)保要求，僅拿玻璃來說，高層住宅全部使用鋼化玻璃。他們還會(huì)引進(jìn)各種先進(jìn)的配套設(shè)施，以服務(wù)吸引消費(fèi)者，如增加污水處理器系統(tǒng)，讓水龍頭流出的水和純凈水一樣可以直接飲用，還有通道式垃圾處理器等。
至今未完工的南湖廣場旁的“一龍尚座”，還專門建設(shè)了豪華的室內(nèi)生態(tài)園、住戶休息室、兒童娛樂廳等，這些配套設(shè)施的完善加大了開發(fā)商的投資。
在開發(fā)商如火如荼地興建高品質(zhì)商品房時(shí)，前幾年對(duì)房價(jià)有平抑作用的經(jīng)濟(jì)適用房面積卻在不斷壓縮，今年幾乎沒有開發(fā)量可供統(tǒng)計(jì)。
在11月21日舉行的建言獻(xiàn)策會(huì)上，新疆維吾爾自治區(qū)國土資源廳副廳長阿不都沙拉木·依明巴海直言，如果政府能夠拿出一定的儲(chǔ)備用地，先建設(shè)20萬~40萬平方米、價(jià)格約在每平方米2000元左右的保障性住房，將能有效平抑房價(jià)的過快上漲。 - ■ 與【烏魯木齊房價(jià)上漲原因分析】相關(guān)新聞
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