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酒店式公寓迎來“第二春”
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-8-3
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2010年中國正餐行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2008-2010年中國游樂場設備行業(yè)應對金融危機影響 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2008-2010年中國旅游景點行業(yè)應對金融危機影響及 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2008-2010年中國飯店行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機“酒店式的服務，公寓式的管理�！币痪湓捤坪蹙湍軌蚋爬ň频晔焦⒌奶攸c。經(jīng)過了市場的火熱追捧，如今的酒店式公寓已然褪去了“投資佳品”的光環(huán)。然而，記者日前發(fā)現(xiàn)，盡管目前新推出的酒店式公寓產(chǎn)品并無創(chuàng)新性可言，但在即將到來的2008年奧運會的刺激下，今年新推出的酒店式公寓項目大有“悶聲大賣”的跡象。借著奧運的東風，酒店式公寓似乎正在迎來它的第二個春天。
新產(chǎn)品老一套
酒店式公寓走下坡路
據(jù)記者了解，從今年入市的酒店式公寓新盤的分布來看，大部分還是集中在西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)等經(jīng)濟地段較為優(yōu)越的區(qū)域，產(chǎn)品定位也多是圍繞所在區(qū)域的特性而打造。如位于海淀區(qū)的“文津國際”，專業(yè)定位于中關(guān)村地區(qū)的酒店式服務公寓。位于宣武區(qū)的“錦上”酒店式公寓，緊鄰金融街和國際傳媒大道，更是直接宣稱為“金融街專屬酒店式公寓”。而位于國貿(mào)CBD內(nèi)的“國貿(mào)DNA”，光是看案名就已經(jīng)足以看出此項目在交通條件、周圍配套方面等的優(yōu)越性，以及主打 CBD的定位。
但總體來說并不難發(fā)現(xiàn)，新推出的酒店式公寓仍然是在以地段拼市場，這種“靠山吃山、靠海吃�！钡奶匦噪S著酒店式公寓“投資”價值的下降而不再成為一種誘惑，畢竟這些位于上佳地段的酒店式公寓，售價也已經(jīng)相當不菲。而在一些地段較為優(yōu)越、配套設施和服務也日漸完善的普通公寓后來居上的情況下，酒店式公寓的優(yōu)勢也日益削弱。“新一代產(chǎn)品、老一套特性”的印象使得今年年初酒店式公寓出現(xiàn)了租金和出租率“雙降”的情況。
大打“小戶型”牌
PK高檔住宅
褪卻了“投資佳品”的光環(huán)，酒店式公寓的市場競爭力似乎也跟著大大減退。面對這樣的局面，酒店式公寓也不得不“隨機應變”，重新尋找新的亮相，以分散來自市場的競爭壓力。就目前新入市的酒店式公寓新盤項目來看就有一些新的表現(xiàn)：例如專業(yè)酒店與公寓聯(lián)合打造的酒店式公寓項目，典型的就是“國貿(mào)DNA”，其項目中分為兩部分，一部分是商業(yè)酒店，另一部分是公寓。公寓依托其酒店項目也做酒店式的服務管理。既可以減少物業(yè)成本又同樣可以打造高品質(zhì)的項目，一舉兩得。還有些公寓項目則將酒店式公寓與普通公寓項目結(jié)合起來，雙管齊下，以期獲得更多的投資青睞。事實上，由于今年新推出的酒店式公寓單價普遍較高，某些具備相似條件的高檔公寓便成為其強勁的競爭對手。
就現(xiàn)在的酒店式公寓新盤來看，基本上項目都是起價在15000元每平方米左右，售價最高的甚至已經(jīng)達到了3萬多元1平方米。以均價為16000元1平方米的“錦上”酒店式公寓為例，同樣是在宣武區(qū)公寓項目的新盤中，位于馬連道的“茗筑”和廣內(nèi)大街的“源中心”的均價則分別為12000元和13000元每平方米。
當酒店式公寓已經(jīng)逐漸演化為一種“身份”象征，以目前酒店式公寓產(chǎn)品普遍高單價的背景下，大打“小戶型”牌儼然成為了其PK高檔住宅的籌碼。畢竟，相對于多數(shù)高檔公寓的大戶型，酒店式公寓項目中大部分都是30-80平方米的小戶型，例如“國貿(mào)DNA”就都是30平方米左右的戶型設計，宣武區(qū)的“錦上”是40-80平方米左右的戶型。戶型小、易管理、好出租，也是其相對于高檔住房很大的投資優(yōu)勢。有專家表示，在“70/90”政策出臺之后，酒店式公寓項目的開發(fā)商多打出為項目做精裝修設計，優(yōu)良的物業(yè)管理，突出酒店式公寓與普通公寓的差異化策略，更進一步符合目標消費群體的需求。
從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的交易信息來看，目前正在預售的酒店式公寓項目的簽約率都在70%以上，地段特別優(yōu)越的項目則更是早已銷售一空�？磥聿町惢呗匀〉昧顺醪矫黠@的效果。
借奧運東風
酒店式公寓又一次機遇
2008年奧運會對整個北京樓市都注入了強勁的推動力。由于酒店服務式公寓與酒店相比具有很強的優(yōu)勢：統(tǒng)一集中管理，提供專業(yè)24小時酒店式服務，同時可選用居家自助廚房、自助洗衣服務相結(jié)合，為旅游、商務活動提供酒店式日租服務公寓或者短期月租公寓，期限比較靈活，并且相對于高檔酒店更實惠的價格，這都將為酒店式公寓帶來充足的發(fā)展機會。21世紀北京區(qū)域市場分析人士認為，自今年7月初開始，需求酒店服務式公寓人群開始明顯上漲，同比去年上漲了 12.5%，需求的面積主要是以中、小戶型居多。隨著奧運會的日益臨近，很多公司、企業(yè)已經(jīng)開始預訂酒店服務式公寓。
同時，據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場統(tǒng)計資料顯示，目前北京的酒店服務式公寓租金從8美元／平方米／月－50美元／平方米／月不等，與去年相比酒店式公寓租金每平方米出租價格上漲到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，與去年70%-80%的出租率相比上漲了10%左右。
顯然，奧運當前，是繼中國加入WTO之后為酒店式公寓發(fā)展創(chuàng)造的又一次難得的機遇。但記者在采訪中了解到，目前，市面上的酒店式公寓項目似乎并沒有充分意識到奧運將會給酒店式公寓帶來的發(fā)展契機。對此，戴德梁行助理董事岳鋒鋼在接受記者采訪時認為，如何利用好奧運這個有利時機，顯然是酒店式公寓項目經(jīng)營的當務之急。當下入市的酒店式公寓要針對現(xiàn)有條件采取一定的措施，亮出自己的特色，不斷地完善自身以滿足更多的國際性需求，充分利用奧運這個機會發(fā)展自己。也有情況表明，目前市場上已經(jīng)有很多的酒店式公寓項目都在減少長期租約的簽訂，顯然正是為奧運的到來而做準備。同時，岳鋒鋼也進一步表示，在奧運帶來的契機下，各種投資基金和投資商都會看好酒店式公寓的發(fā)展前景，從而帶動酒店式公寓項目整售的趨勢，對其發(fā)展更是一個利好的消息。而有業(yè)內(nèi)人士也認為，奧運對于酒店式公寓的發(fā)展只是一個短期的影響因素，但是只要真正接受了奧運的洗禮，相信在經(jīng)營和服務方面都經(jīng)歷了考驗的酒店式公寓在以后的競爭中也會游刃有余。
投資建議
由于目前酒店服務式公寓出租價格明顯上漲，也吸引了一部分投資者的購買。但是21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場分析人士提醒投資者應謹慎小心，因為現(xiàn)在主要是受到奧運經(jīng)濟效應的影響所以直接導致了目前價格上漲。隨著奧運會結(jié)束，市場會趨于冷靜，價格也將維持平穩(wěn)。如果您選擇酒店式公寓進行投資，可選擇熱點區(qū)域進行投資，如CBD、麗都、亞運村等。而目前出租物業(yè)中，中小戶型容易出租，所以在進行酒店式公寓投資時，中小戶型是首選，而酒店式公寓相比其他類型房產(chǎn)，所占用的資金相對較多，因此較適合中長線的投資者。
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