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本報告旨在為有意投資商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的投資者服務(wù)，報告對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)2009年的運行情況進(jìn)行了詳盡的描述和分析，并對行業(yè)運行情況進(jìn)行了預(yù)測。

商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)形式的一種，是消費水平不斷發(fā)展的產(chǎn)物。它是商業(yè)與地產(chǎn)的融合，一方面商業(yè)促進(jìn)消費水平，另一方面地產(chǎn)促進(jìn)投資水平，兩者的結(jié)合，成功駕馭了拉動經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車的另兩駕——消費和投資，對經(jīng)濟的增長功不可沒。商業(yè)地產(chǎn)本身，多發(fā)展于一二線中心城市，成為城市發(fā)展的新引擎，而其對城市發(fā)展的促進(jìn)作用，相較于房地產(chǎn)，又有其獨特的方面，具體表現(xiàn)為：帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人民生活水平，提高城市競爭力。

2009年在住宅地產(chǎn)的帶動下，商業(yè)地產(chǎn)也掀起一股開發(fā)熱潮。銷售市場，無論是商業(yè)營業(yè)用房還是辦公樓，均呈現(xiàn)價量齊升的繁榮景象，非住宅商品房價格指數(shù)自2009年第一季度跌破一百點，達(dá)近五年的最低點后，在第三季度開始反彈，到2009年第四季度已經(jīng)達(dá)到1035，好于2008年同期1012的水平。

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)來，項目開發(fā)過程中，沒有考慮不同業(yè)態(tài)和不同的商業(yè)形態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)有不同的需求，而是盲目的套用自己熟悉的住宅開發(fā)模式，按同一模式開發(fā)，最終導(dǎo)致開發(fā)與經(jīng)營脫節(jié)，開發(fā)出來的商業(yè)地產(chǎn)如出一轍，沒有新意，不能吸引消費者，同時由于沒有按照不同業(yè)態(tài)差別對待，開發(fā)出來的物業(yè)不適用商鋪發(fā)展，導(dǎo)致招商難度進(jìn)一步加大，空置率上升。這種盲目的開發(fā)和開發(fā)商素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)象，對商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展產(chǎn)生不利影響，并且引發(fā)出較高的運營風(fēng)險。

目 錄

CONTENTS

 
第一章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概述 1
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)基本概念 1
一、商業(yè)地產(chǎn)定義 1
二、商業(yè)地產(chǎn)分類 1
三、商業(yè)地產(chǎn)的特點 2
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用 3
一、房地產(chǎn)為經(jīng)濟發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn) 3
二、商業(yè)地產(chǎn)成為城市發(fā)展的新引擎 4

第二章 2009年商業(yè)房地產(chǎn)運行環(huán)境分析 7
第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 7
一、國際經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 7
二、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)影響 9
第二節(jié) 政策環(huán)境分析 11
一、2006年到2008年行業(yè)政策梳理 11
二、2009年主要政策分析 13
第三節(jié) 關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展情況分析 20
一、上游行業(yè)的發(fā)展及影響 20
二、下游行業(yè)的發(fā)展及影響 25

第三章 2009年我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 27
第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣狀況 27
一、國房景氣指數(shù)大幅上揚 投資開發(fā)態(tài)勢良好 27
二、行業(yè)景氣指數(shù)好于平均水平，企業(yè)家信心恢復(fù)迅速 28
第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)投融資情況分析 29
一、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源充裕 個人按揭貸款貢獻(xiàn)大 29
二、行業(yè)投資情況回暖 商業(yè)地產(chǎn)投資同比增速超住宅地產(chǎn)成首位 31
三、商業(yè)營業(yè)用房投資增速平穩(wěn)  辦公樓投資起伏大 33
第三節(jié) 房地產(chǎn)整體開發(fā)完成情況分析 34
一、土地開發(fā)購置情況 34
二、房屋開發(fā)建設(shè)情況 37
第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況 38
一、開發(fā)建設(shè)情況良好 同比增速有所上升 38
二、銷售市場回暖 量價齊升 41
三、竣銷比上升，商業(yè)地產(chǎn)市場供過于求。 42

第四章 2009商業(yè)地產(chǎn)市場供需情況分析 44
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)需求影響因素分析 44
一、城鎮(zhèn)化發(fā)展成為國家未來關(guān)注重點 商業(yè)地產(chǎn)需求空間放大 45
二、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長緩慢回升  增速好于2008年同期水平 46
三、消費支出穩(wěn)定 消費者信心指數(shù)仍處低位 未來需求市場仍將低迷 47
四、工業(yè)企業(yè)增加值增速大幅上漲 企業(yè)單位數(shù)繼續(xù)擴大 48
五、批發(fā)零售行業(yè)銷售回暖 商業(yè)網(wǎng)點數(shù)增長迅速 50
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)整體需求情況分析 51
第三節(jié) 商業(yè)營業(yè)用房供求情況分析 53
一、銷售市場供需分析 53
二、租賃市場供需分析 56
第四節(jié) 辦公用房供需情況分析 58
一、銷售市場供需分析 58
二、租賃市場供需分析 61

第五章 2009年商業(yè)地產(chǎn)重點城市發(fā)展分析 64
第一節(jié) 2009年北京商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 64
一、北京整體經(jīng)濟環(huán)境 64
二、2009房地產(chǎn)相關(guān)政策 67
三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況 68
四、商業(yè)地產(chǎn)市場供需情況 71
第二節(jié) 2009年上海商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 74
一、上海整體經(jīng)濟環(huán)境 75
二、2009房地產(chǎn)相關(guān)政策 77
三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況 78
四、商業(yè)地產(chǎn)市場供需情況 81
第三節(jié) 2009年天津商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 84
一、天津整體經(jīng)濟環(huán)境 84
二、2009房地產(chǎn)相關(guān)政策 87
三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況 88
四、商業(yè)地產(chǎn)市場供需情況 92

第六章 2009年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重點企業(yè)分析 98
第一節(jié) 上市公司綜合指標(biāo)排名 98
一、主營收入排名 98
二、凈利潤排名 99
三、凈利潤率排名 100
四、總資產(chǎn)排名 101
五、資產(chǎn)負(fù)債率排名 102
六、綜合排名 103
第二節(jié) 萬科企業(yè)股份有限公司情況分析 103
一、企業(yè)簡介 103
二、股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu) 105
三、經(jīng)營狀況分析 105
四、公司主營業(yè)務(wù)分析 106
五、企業(yè)經(jīng)營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 107
六、SWOT分析 107
七、企業(yè)競爭力評價 107
第四節(jié) 保利房地產(chǎn)股份有限公司情況分析 109
一、企業(yè)簡介 109
二、股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu) 110
三、經(jīng)營狀況分析 110
四、公司主營業(yè)務(wù)分析 112
五、企業(yè)經(jīng)營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 112
六、SWOT分析 112
七、企業(yè)競爭力評價 113
第五節(jié) SOHO中國有限公司情況分析 114
一、企業(yè)簡介 114
二、經(jīng)營狀況分析 114
三、公司主營業(yè)務(wù)分析 115
四、企業(yè)經(jīng)營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 116
五、SWOT分析 116
六、企業(yè)競爭力評價 116

第七章 2010商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析及預(yù)測 118
第一節(jié) 宏觀環(huán)境風(fēng)險分析及預(yù)測 118
一、2010年前半年經(jīng)濟繼續(xù)持續(xù)回暖 前半年將好于后半年 118
二、不確定因素眾多 政策或?qū)⒂休^大變化 118
第二節(jié) 行業(yè)風(fēng)險分析及預(yù)測 120
第三節(jié) 項目風(fēng)險分析及預(yù)測 121

第八章 2009年行業(yè)信貸建議 123
第一節(jié) 行業(yè)授信原則 123
第二節(jié) 行業(yè)授信建議 124
一、分區(qū)域授信建議——關(guān)注二三線城市 124
二、分類型授信建議——關(guān)注商業(yè)用房 125

圖表目錄
表1 商業(yè)地產(chǎn)分類表 2
表2 2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值及三次產(chǎn)業(yè)增加值 9
表3 2006年到2008年主要房地產(chǎn)政策回顧 11
表4 2009房地產(chǎn)土地開發(fā)購置情況 35
表5 2009年房屋開發(fā)建設(shè)情況 38
表6 2009典型城市商業(yè)營業(yè)用房供給量 54
表7 2009典型城市商業(yè)營業(yè)用房銷售量 55
表8 2009典型城市商業(yè)營業(yè)用房成交單價 56
表9 2009典型城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率 57
表10 2009典型城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金 58
表11 2009典型城市辦公用房供給量 59
表12 2009典型城市辦公用房銷售量 60
表13 2009典型城市辦公用房成交單價 61
表14 2009典型城市甲級寫字樓空置率 62
表15 2009典型城市甲級寫字樓租金 62
表16 2009年季度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司主營收入排名 98
表17 2009年度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司凈利潤排名 99
表18 2009年度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司凈利潤率排名 100
表19 2009年度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司總資產(chǎn)排名 101
表20 2009年度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率排名 102
表21 2009年度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司主要指標(biāo)加權(quán)排名 103
表22 萬科企業(yè)股份有限公司前十大股東 105
表23 2008-2009年萬科財務(wù)狀況比較 106
表24 2009年萬科主營收入構(gòu)成情況 107
表25 萬科SWOT分析表 107
表26 保利地產(chǎn)前十大股東 110
表27 2008-2009年保利地產(chǎn)財務(wù)狀況比較 111
表28 2009年保利地產(chǎn)主營收入構(gòu)成情況 112
表29 保利地產(chǎn)SWOT分析表 113
表30 2008-2009年SOHO中國財務(wù)狀況比較 115
表31 2009年SOHO中國主營收入構(gòu)成情況 116
表32 SOHO中國SWOT分析表 116
圖 1 2009年北京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)首層租金及空置率變化 4
圖 2 2009年上海市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)首層租金及空置率變化 4
圖 3 2009年天津市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)首層租金及空置率 5
圖 4 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資額與固定資產(chǎn)投資額比較 3
圖 5 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟的拉動作用和貢獻(xiàn)作用 4
圖 6 2009年商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額比重 5
圖 7 國內(nèi)消費水平 5
圖 8 2009年商業(yè)地產(chǎn)對第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)作用和拉動作用 6
圖 9 2009年主要發(fā)達(dá)國家OECD先行指數(shù) 7
圖 10 2009年我國主要出口國進(jìn)口額變化 8
圖 11 2009年主要發(fā)達(dá)國家企業(yè)家信心指數(shù) 8
圖 12 2009年我國固定資產(chǎn)投資完成情況 10
圖 13 2009年我國社會消費品零售總額 10
圖 14 2009年P(guān)PI和CPI變化情況 11
圖 15 房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)鏈 20
圖 16 2009年鋼材產(chǎn)銷率 21
圖 17 2009年鋼材產(chǎn)量及增速走勢 22
圖 18 2009年鋼材國內(nèi)綜合價格指數(shù) 22
圖 19 2009年水泥產(chǎn)銷率 23
圖 20 2009年水泥產(chǎn)量及同比增速走勢 24
圖 21 2009年水泥綜合價格變化 24
圖 22 2009年社會服務(wù)企業(yè)家信心指數(shù) 26
圖 23 2009社會服務(wù)企業(yè)景氣指數(shù) 26
圖 24 2009年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)走勢 27
圖 25 2009年房地產(chǎn)投融資及開發(fā)建設(shè)情況指數(shù)走勢 28
圖 26 2009年房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 28
圖 27 2009年房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù) 29
圖 28 2009年房地產(chǎn)本年資金與上年結(jié)余資金對比 30
圖 29 2009年房地產(chǎn)資金來源情況對比 30
圖 30 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 31
圖 31 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成 32
圖 32 2009年房地產(chǎn)各投資類別增速對比 33
圖 33 2009年商業(yè)地產(chǎn)投資完成情況 34
圖 34 2009年房地產(chǎn)開發(fā)土地購置費變化情況 36
圖 35 2009年房地產(chǎn)土地開發(fā)面積與購置面積比值走勢 37
圖 36 2009年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積 39
圖 37 2009年商業(yè)地產(chǎn)施工面積 40
圖 38 2009年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積 40
圖 39 2009年商業(yè)地產(chǎn)本年銷售面積 42
圖 40 2009年商業(yè)地產(chǎn)本年銷售額 42
圖 41 2009年商業(yè)地產(chǎn)竣銷比走勢 43
圖 42 商業(yè)地產(chǎn)需求鏈 45
圖 43 我國城鎮(zhèn)化水平 46
圖 44 2009年城鎮(zhèn)人均可支配收入 47
圖 45 2009年城鎮(zhèn)人均消費性支出 48
圖 46 2009年消費者信心指數(shù)變化 48
圖 47 2009年工業(yè)企業(yè)增加值 49
圖 48 2009年工業(yè)企業(yè)單位數(shù) 49
圖 49 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)法人企業(yè)數(shù) 50
圖 50 2009批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售總額 51
圖 51 2009年房屋銷售價格指數(shù) 52
圖 52 2009年辦公用房租賃價格指數(shù) 53
圖 53 北京市城鎮(zhèn)化率 65
圖 54 2009年北京市城鎮(zhèn)居民可支配收入 66
圖 55 2009年北京市社會消費品零售總額 66
圖 56 零售企業(yè)單位數(shù) 67
圖 57 2009年北京市商業(yè)地產(chǎn)投資情況 69
圖 58 2009年北京市商業(yè)用地購置價格 70
圖 59 2009年北京市辦公用房開發(fā)建設(shè)情況 70
圖 60 2009年北京市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)建設(shè)情況 71
圖 61 2009年北京市商業(yè)營業(yè)用房供需情況 72
圖 62 2009年北京市商業(yè)營業(yè)用房銷售單價 72
圖 63 2009年北京市辦公用房供需情況 73
圖 64 2009年北京市辦公用房銷售單價 73
圖 65 2009年北京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金及空置率 74
圖 66 2009年北京市甲級寫字樓租金及空置率 74
圖 67 上海市城鎮(zhèn)化率 75
圖 68 2009年上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 76
圖 69 2009年上海市社會消費品零售總額 77
圖 70 上海市批發(fā)零售企業(yè)單位數(shù) 77
圖 71 2009年上海市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 78
圖 72 2009年上海市商業(yè)用地購置價格 79
圖 73 2009年上海市辦公用房開發(fā)建設(shè)情況 80
圖 74 2009年上海市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)建設(shè)情況 81
圖 75 2009年上海市商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)量與需求量 81
圖 76 2009年上海市商業(yè)營業(yè)用房銷售單價 82
圖 77 2009年上海市辦公用房供給量與銷售量 82
圖 78 2009年上海市辦公用房銷售單價 83
圖 79 2009年上海市優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金及空置率 83
圖 80 2009上年海市甲級寫字樓空置率和租金走勢 84
圖 81 天津市城鎮(zhèn)化率 85
圖 82 2009年天津市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 86
圖 83 2009年天津市社會消費品零售總額 86
圖 84 天津市批發(fā)零售企業(yè)單位數(shù) 87
圖 85 2009年天津市商業(yè)地產(chǎn)投資情況 89
圖 86 2009年天津市商業(yè)用地購置價格 90
圖 87 2009年天津市辦公用房開發(fā)建設(shè)情況 91
圖 88 2009年天津市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)建設(shè)情況 92
圖 89 2009年天津市商業(yè)營業(yè)用房累計銷售面積及增速 93
圖 90 2009年天津市商業(yè)營業(yè)用房累計銷售額及增速 93
圖 91 2009年天津市商業(yè)營業(yè)用房平均銷售單價 94
圖 92 2009年天津市辦公用房累計銷售面積及增速 95
圖 93 2009年天津市辦公用房累計銷售額及增速 95
圖 94 2009年天津市辦公用房平均銷售單價 96
圖 95 2009年天津市優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金及空置率 97
圖 96 2009年天津市甲級寫字樓租賃價格及空置率 97

略……

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