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  • 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)研究報告 房地產(chǎn)市場調(diào)研 房地產(chǎn)投資分析
  • 聚焦中國房地產(chǎn)新拐點

  • 中國行業(yè)研究網(wǎng)(http://china-zesir.com)  日期:2010-2-21 【打印文章】【 】【關(guān)閉
  • 中研網(wǎng)訊:

  •     房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費,既然是消費品,房價理應(yīng)納入CPI中,像調(diào)控物價一樣進(jìn)行調(diào)控,這至少可以避免越調(diào)越高的尷尬。

        隨著樓市調(diào)控政策密集出臺,一路飆漲的房價漸露疲態(tài),一線城市房價開始松動。那么,這一輪調(diào)控會否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍?這一回,房價新“拐點”會不會真的出現(xiàn)?以下三篇文章將作見仁見智式的分析。 ——編者的話

        這一回拐點已真正到來

        所有能夠助漲房價的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致,房價必然會不可避免地盛極而衰,甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

        在幾年前的春晚小品《賣拐》中,范偉在趙本山的引領(lǐng)之下,伴隨著“拐了、拐了”的喊聲,一步步從完全正常變成瘸腿走路。如今的樓市與其中場景極為類似,從2010年新年開始就真的要“拐了”,原因也正是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)路人自己先“拐了”。

        新年伊始,全國一線城市的樓市終于出現(xiàn)了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮,各地房價也開始松動。北京、上海等地都陸續(xù)出現(xiàn)了樓盤促銷的場面,而價格變動更為敏感的深圳甚至已有買家提出“退房”。當(dāng)下這些市場變化已經(jīng)清楚地表明,樓市價格趨勢的拐點已經(jīng)形成。對于拐點之后的價格趨勢,謹(jǐn)慎的看法認(rèn)為是“由漲轉(zhuǎn)平”,即房價不漲但也未必會跌,而是保持橫向整理。而在筆者看來,判斷房價趨勢的要害不在于房地產(chǎn)市場本身,而在于貨幣調(diào)控政策的執(zhí)行力度,如果偏緊的貨幣政策導(dǎo)向繼續(xù)強(qiáng)化,房價必然會“由漲轉(zhuǎn)跌”,甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

        之所以這么說,一個重要的前提是中國房價本身的確太高。我們已經(jīng)無需再羅列諸如房價收入比和租金回報率等衡量價格泡沫的數(shù)據(jù),一部電視劇《蝸居》能夠在2009年熱播,公眾感同身受,就足以證明房價虛高的事實。換句話說,房價泡沫才是市場價格必然調(diào)整的內(nèi)因。

        而長期以來,價格泡沫內(nèi)因之所以長期沒有發(fā)揮出作用,是因為調(diào)控政策與投機(jī)蔓延兩個因素的影響作用。就以2008年到2009年兩年的房價走勢看,房價本來在2008年已出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整的端倪,但由于金融危機(jī)的惡化,調(diào)控政策為了“保增長”的政策目標(biāo)而不得不力挺房地產(chǎn)市場。再加上投機(jī)資金的惡意炒作,房價居然創(chuàng)出了歷史新高。但正所謂從來沒有只漲不跌的市場,房地產(chǎn)市場也絕不會例外。在持續(xù)了11年之久的牛市行情以及在金融危機(jī)中上演了“不跌反漲”的怪相之后,所有能夠助漲房價的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致,房價必然會不可避免地盛極而衰。

        助推房價的政策已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。不僅調(diào)控政策從去年底開始表現(xiàn)出堅決遏制房價上漲的指向,更為重要的是,貨幣政策收緊的態(tài)勢將會發(fā)揮出釜底抽薪的作用。事實上,從去年年中房價飆升的后半期觀察,房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全淪為一個資金推動的投機(jī)市場,其特征就是高度依賴資金供給,只有維持源源不斷的增量資金供給,才能讓房價保持快速飆漲。而畸高的房價已經(jīng)透支了資金的供給能力。近期,曾經(jīng)的“地王”北京大龍地產(chǎn)公司因無力支付50億元的土地出讓金而被相關(guān)部門暫停了土地拍賣資格,并被沒收了2億元的拍賣保證金。類似地王被“套牢”的事件表明,盡管高房價給開發(fā)商帶來了巨額利潤,但同時也扼殺了行業(yè)健康發(fā)展的空間。高房價帶動了高地價,而開發(fā)商要想長期“活下去”就必須繼續(xù)天價購地,這意味著之前的高額利潤將會被高房價侵蝕殆盡。除非開發(fā)商不再繼續(xù)涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),否則高價造成的資金黑洞,最終將吞噬所有的“游戲參與者”。

        更為關(guān)鍵的是,這個“游戲”已經(jīng)無以為繼,因為資金供給轉(zhuǎn)而收緊已經(jīng)成為必然。當(dāng)下不僅房地產(chǎn)開發(fā)貸款被嚴(yán)管,買房者的購房貸款也受到嚴(yán)控。在資本市場上,監(jiān)管部門也開始延緩房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請,目前多達(dá)30多家房地產(chǎn)企業(yè)的融資計劃已被積壓拖延。對于嚴(yán)重依賴資金供給的房地產(chǎn)市場而言,資金鏈條斷裂意味著什么,不言而喻。在筆者看來,只要未來貨幣資金管控政策不出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變,開發(fā)商必然會在資金面的巨大壓力之下,選擇主動降低房價以求自保,并最終形成競相殺價的局面。彼時的房價走勢將最終印證“拐點”的真正到來。

        國家統(tǒng)計局2月份公布的數(shù)據(jù)顯示,盡管1月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,但環(huán)比只上漲1.3%,漲幅比去年12月份降低0.2個百分點。接受采訪的專家表示,中國樓市在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下將逐漸“退燒”,市場健康發(fā)展對各方有利。

        隨著“國11條”、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、收緊二套房貸款等措施的相繼出臺,一系列調(diào)控政策密集作用于房地產(chǎn)市場,使得樓市出現(xiàn)了漸次“退燒”的跡象,一些城市出現(xiàn)了價格橫盤整理、成交量萎縮的局面。這會不會是房價出現(xiàn)“拐點”的前兆?按照通常的經(jīng)濟(jì)理論而言,一旦成交量萎縮,就意味著賣方市場的出現(xiàn),價格就有下調(diào)的機(jī)會和空間。然而,在房地產(chǎn)市場,“價升量減”的現(xiàn)象已不是第一次出現(xiàn),成交量萎縮和價格下調(diào)之間很難畫上等號,這一次恐怕也不能例外。而經(jīng)驗也表明,不能因為樓市的成交銳減就斷定價格掉頭往下,從而出現(xiàn)“拐點”。

        實際上,回顧以往的幾次樓市調(diào)控即可發(fā)現(xiàn),僅靠調(diào)控很難形成樓市的“拐點”,在短暫地壓抑火爆的樓市之后,反而有可能引起價格上的報復(fù)性反彈。有例為證:2005年的“國八條”、2006年的“國六條”出臺以后,北京、廣州、深圳等絕大多數(shù)城市的房價仍呈不斷攀升的勢頭,有的漲幅還超過了前幾年的同期水平;2007年的“貸款新政”等樓市調(diào)控,卻遭遇創(chuàng)下房價新高的尷尬,被媒體形容為“調(diào)控聲聲急,房價節(jié)節(jié)高”;如今新一輪的調(diào)控會否再次上演“狼來了”的結(jié)局,還很難說,但要想寄望于調(diào)控帶來“拐點”,恐怕只是購房者的一廂情愿。

        究其原因,在于現(xiàn)有的調(diào)控體系存在諸多缺陷,進(jìn)而影響樓市調(diào)控的落實和效用。房地產(chǎn)不同于其他商品,地域性差別很大,不同的城市適用于不同的房地產(chǎn)政策。比如說一線城市的房價已出現(xiàn)泡沫,二線城市的房價開始上漲,三線城市的樓市才剛復(fù)蘇,四線城市的樓市還處于低迷狀態(tài)。但現(xiàn)在的調(diào)控措施都是由國家相關(guān)部門統(tǒng)一制訂,且不說“一藥難治百病”,而且這些措施需要房地產(chǎn)的直接管理者——地方政府的配合才能落實。這就使得調(diào)控的效果要看地方政府的配合程度,也就是執(zhí)行力問題。調(diào)控措施在執(zhí)行過程中往往被打折,導(dǎo)致房價很難被調(diào)控。

        因而,有必要將房價納入進(jìn)CPI統(tǒng)計中,將其視為宏觀調(diào)控的重要指標(biāo),從而改進(jìn)現(xiàn)有的調(diào)控體系。房價沒有進(jìn)入CPI,傳統(tǒng)的解釋是,房地產(chǎn)是投資性需求,而投資品的價格不應(yīng)該算在CPI中。但房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費,屬于消費品市場。既然是消費品,房價理應(yīng)納入CPI中,像調(diào)控物價一樣,在價格宏觀調(diào)控的范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)控,如此至少可以避免現(xiàn)在越調(diào)越高的尷尬。在這方面有關(guān)物價的調(diào)控已經(jīng)給出了很好的啟示。

        此外,既然將房地產(chǎn)定性為消費性需求,那么在調(diào)控時就應(yīng)堅持不同需求分類調(diào)控的原則。對低收入群體的住房需求,以各種優(yōu)惠的廉租房形式予以保障,并在土地供應(yīng)、財政資金等方面要優(yōu)先滿足;對居民的自住性購房需求,在確定按揭首付比例、利率優(yōu)惠時,應(yīng)從國家宏觀調(diào)控政策平衡出發(fā),統(tǒng)一確定,并保持相對穩(wěn)定;在二套房交易上,以稅收調(diào)控政策,引導(dǎo)居民分散投資渠道,打擊炒樓者。

        由于現(xiàn)階段沒有哪座城市可輕言放棄“賣地財政”而能夠正?!伴_鍋做飯”,因此,決定房價走勢的不是有沒有辦法調(diào)控,而是敢不敢下決心調(diào)控。

        虎年春來早——今年中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長可期,各社會階層收入有所增長可期,就業(yè)進(jìn)一步改善可期,社保、醫(yī)保等基礎(chǔ)保障“擴(kuò)面提標(biāo)”同樣可期,唯一很難預(yù)判并繼續(xù)呈現(xiàn)焦灼狀態(tài)的不確定因素就是房價走勢。

        對房價走勢,社會各界有三種迥然不同的期待。對于蟻居者、無房戶、急于買房結(jié)婚成家一族,當(dāng)然希望房價能有明顯下降,許多人甚至希望房價坐滑梯,以徹底挑破房市泡沫。對于手頭有二套、三套房子者(如上海戶籍市民平均每戶超過兩套房子),則既不希望房價泡沫進(jìn)一步吹大,亦不希望房價大幅回落。前者意味政府調(diào)控房價失敗,強(qiáng)大輿論壓力會迫使政府繼續(xù)加大力度挑破“房泡泡”,如是則意味著既得利益受損。房市投資者或投機(jī)者,當(dāng)然希望能維持住現(xiàn)有房價水平,至少不能下跌過大,否則這部分家庭損失會很慘。

        眾銀行也心態(tài)復(fù)雜。銀行作為放貸人的選擇是房價能夠在現(xiàn)有基礎(chǔ)上穩(wěn)住,降10%~20%尚可接受,若跌幅過大,雖不至于引爆金融危機(jī),但銀行巨額流動性會因此失卻一條主要釋放管道,從而直接影響銀行經(jīng)營效益。

        全國性房價漲幅失控,以上海、北京、廣州、深圳為標(biāo)志,其中又以上海失控程度最甚。就上海而言,最大的未必是道義壓力,反而是高房價無休止抬高商務(wù)成本,加劇上海結(jié)構(gòu)調(diào)整難度,再不加控制,上海每年的“賣地財政”所得將不及城市結(jié)構(gòu)功能錯亂及發(fā)展機(jī)遇一再錯失而導(dǎo)致的巨額財政損失……“調(diào)控房價并不難,難的是下決心真調(diào)”——這句話出自上海市委書記俞正聲之口,此回應(yīng)過于簡略,聽起來讓人不知所以然,但在筆者眼里,這是就房價調(diào)控說的一句“掏心話”。

        就全國,目前的高房價肇始于新世紀(jì)初年,2005年鬧騰到無法面對輿論時曾調(diào)控過一把。手段無非兩條:一是調(diào)控按揭利率收銀根,二是適度“開閘供地”平抑地價。然后,這兩招令眾銀行不滿,地方“賣地財政”減量而各項維穩(wěn)(償還各類民生欠賬)開支卻須剛性增加,弄得各地“鬧糧荒”——于是,房價出現(xiàn)一波更為瘋狂的猛漲。

        2008年下半年,全球金融危機(jī)加劇,提前引爆經(jīng)濟(jì)危機(jī),部分投機(jī)資金從房市中抽身,外加人們對危機(jī)后果缺乏清晰預(yù)估,房價在歲末年初曾有一波約10%~20%的適度回調(diào)。危機(jī)造成就業(yè)困難影響維穩(wěn),維穩(wěn)是“頭號任務(wù)”且需大量真金白銀支出,為“保增長”,4萬億財政投資外加更為兇猛的商業(yè)信貸砸下來,天量流動性如決堤之水在房市內(nèi)泛濫成災(zāi)……

        去年下半年經(jīng)濟(jì)開始回暖,面對房價泡沫的又一個階段性臨界點所釋放的巨大輿論壓力,房價調(diào)控再次祭旗,態(tài)度上堅定而嚴(yán)厲,但執(zhí)行情況如何還難說。“決心難下”,擇其要害,還在于現(xiàn)階段沒有哪座城市可輕言放棄“賣地財政”而能夠正?!伴_鍋做飯”。

        “房價可調(diào)控”的確不難:其一、政府“開閘供地”;其二、根本無須征繳物業(yè)稅,只需臨時征繳“倒房”之“利得稅”即可,倒騰套數(shù)越多,征稅比例越高,迫使投資和投機(jī)性資金撤離房市,房價想怎么調(diào)就怎么調(diào),想調(diào)低多少就能調(diào)多少??梢姡瑳Q定未來房價走勢的不是有沒有辦法調(diào)控,而是敢不敢下決心調(diào)控。下月全國“兩會”是個時間節(jié)點,若動真格的,房價二季度會有所下跌,但跌幅有限。不過無論如何,今年房價不至于如去年這般瘋漲。

        在飛機(jī)上,閑著無聊,翻看向來很厚、但每至春節(jié)就特薄的報紙——《南方都市報》,一則新聞格外惹眼:今年春節(jié)期間,廣州樓市成交創(chuàng)下歷史新低:偌大一個廣州市,單日(記得大概是2010年2月17日吧)整體成交僅有8套。這與廣州去年春節(jié)日成交300—400套(數(shù)據(jù)來源:韓世同博客)的火爆相比,這個成交量簡直是天壤之別!廣州春節(jié)期間的樓市,象廣州的天氣一樣,遭到突如其來的寒流襲擊!但是,令買家疑惑不解,令行家大跌眼鏡的是:2010年1月份,廣州十區(qū)住宅成交均價已高達(dá)11577元/㎡,價格創(chuàng)歷史最高。

        一邊是樓盤滯銷,一邊是價格高掛。開發(fā)商堅挺房價不降的原因何在?廣州自有廣州地域性因素與差異。但是,明知有價無市,今年國內(nèi)開發(fā)商集體硬挺著——就是不降價!目前這種趨勢好像已成行業(yè)一大怪象。筆者在亮明觀點之前,首先聲明,筆者本著“刨根問底欄目組”的辦欄風(fēng)格,現(xiàn)揣摩些個個中原因給各位看官分享。

        原因一:開發(fā)商個個都吃飽了撐的!集體“不差錢”。

        2009年是中國開發(fā)商由集體哀嚎,到集體狂歡的一年,不管是降價斷臂自救,還是餓著肚子硬撐。反正開發(fā)商不僅活了過來,而且都酒足飯飽。有的開發(fā)商還因禍得福——比如:本來沒錢開發(fā)的項目,按規(guī)定要收回土地,政府突然大赦天下——兩年不開的土地也不收回了!真是成也政府,敗也政府!政府真是大慈大悲的觀世音菩薩,讓大難不死的開發(fā)商又恢復(fù)了趁勢斂財?shù)谋拘浴?/P>

        因此,2009年開發(fā)商集體不差錢!集體吃飽了撐的!集體又開始盲目自信起來,集體又開始自我膨脹起來!集體有開始玩起了“寧可爛掉也不賤賣”資本家的瘋狂游戲!

        原因二:經(jīng)濟(jì)危機(jī)百年不遇,今后還會不會再來?

        筆者的答案是不會!起碼很多開發(fā)商是這么想的!不要說經(jīng)濟(jì)危機(jī)短時不會卷土重來,再來一次又如何?政府還是很體恤開發(fā)商的!政府像父母,開發(fā)商像兒女,只要兒女能夠孝順父母,能夠讓父母享盡天倫之樂,能夠經(jīng)常讓父母高興過活,即使犯了一點點錯誤,父母也會原諒和寬恕兒女的,而且還會在外人面前找一個合適的借口,為兒女彌補(bǔ)過錯。

        個個都像潘石屹一樣——精豆子一個的開發(fā)商們心里很明白:樓市一旦出了問題,反正政府會給我們兜著,天坍塌下來有政府頂著!現(xiàn)在不缺錢,不缺錢就自動降價,那是純粹是白癡!而且房地產(chǎn)開發(fā)玩得是實力效應(yīng),越降價買家越懷疑開發(fā)商的實力,越降越?jīng)]人敢買!所以,聰明的開發(fā)商都不會降價,不要說有錢,就是沒錢也不能降!

        原因三:政府***樓市的策略是整死膽小的!

        今年以來,政府收縮了所有的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策,截至春節(jié)期間,所有有關(guān)房地產(chǎn)政策都幾乎不同程度收緊,甚至比經(jīng)濟(jì)危機(jī)以前的政策***過之無不及,對于2010年樓市預(yù)期,很多人抱悲觀的態(tài)度。筆者認(rèn)為非也,政府***樓市的目的是抑制過快增長,擠壓泡沫產(chǎn)生導(dǎo)致樓市震蕩與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不穩(wěn),而不是一棍子打死房地產(chǎn)行業(yè)!政府還指望“兒女們”給自己頤養(yǎng)天年呢?怎能治自己的骨血于死地!到頭來豈不是沒有人養(yǎng)老送終了?

        能夠讀懂政策的大型開發(fā)商是政府肚子里的蛔蟲,不僅熟知政府的喜好,同是,諳熟政府整治房地產(chǎn)深層次涵義,所以,許多大型開發(fā)商是覺對不會死的,除非開發(fā)商經(jīng)常跟政府過不去,不孝順父母官,或者不小心得罪了某些權(quán)貴與當(dāng)權(quán)派。君不見大型房地產(chǎn)商,有幾個是因為年景不好而倒下的,多數(shù)開發(fā)商倒下的內(nèi)因,絕不是政策給打死的,而是另有隱情。

        所以,開發(fā)商早就諳熟政府的政策調(diào)控之道,你調(diào)你的控,這些都是做給人看的,都是嚇唬哪些不懂規(guī)矩的、膽小怕事的開發(fā)商看的,大型房地產(chǎn)商才不理政府堂而皇之的這一套把戲,該漲價漲價,該堅挺堅挺,該吃肉吃肉,即使到時真的沒飯吃了也自有政府——開發(fā)商衣食父母為自己做主!

        因此,這個時候就開始降價的開發(fā)商,多數(shù)都是一些沒有實力的開發(fā)商,或者是一些沒有政府關(guān)系與背景的開發(fā)商,對這樣的開發(fā)商,筆者不禁要問:如此實力也敢操練房地產(chǎn)項目,沒有政府關(guān)系與背景支持,請問老哥,您能按時交樓嗎?


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  • 2011年3月上海房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
  • 2011年3月吉林房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
  • 2011年3月遼寧房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
  • 2011年3月山西房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
  • 2011年3月天津房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
  • 2011年3月北京房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
  • 國際市場
  • 2011年9月份英國房價環(huán)比上漲統(tǒng)計情況
  • 2011年美國房價環(huán)比增長情況調(diào)查分析
  • 2011年8月份美國新房銷售量同比增加統(tǒng)計情況
  • 2011年德國平均房價上漲統(tǒng)計情況分析
  • 2011年8月份美國新房開工量環(huán)比下降統(tǒng)計情況
  • 2011年中國企業(yè)適應(yīng)全球化風(fēng)險能力提高調(diào)查分析
  • 2011年8月份英格蘭和威爾士住宅房屋市場情況分析
  • 2011年保利地產(chǎn)中期凈利增長統(tǒng)計分析
  • 歐美國家政策影響建筑設(shè)計發(fā)展情況分析
  • 2011年以色列民眾抗議高房價及高物價調(diào)查情況分析
  • 企業(yè)情報
  • 聯(lián)想控股斥資2千萬成立公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)概述
  • 2011年廣州東風(fēng)日產(chǎn)限價情況調(diào)查分析
  • 2011年聯(lián)想控股進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查情況
  • 2011年8月份雅居樂銷售收入統(tǒng)計分析
  • 2011年華業(yè)地產(chǎn)涉炒礦調(diào)查分析
  • 2011年黑石賣樓及外資投資國內(nèi)地產(chǎn)增長情況分析
  • 2011年吳地集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)查情況分析
  • 2011年黑石聯(lián)手李嘉誠旗下基金深耕寧波房地產(chǎn)情況分
  • 2011年長沙東方航標(biāo)停工背后情況分析
  • 2011年黑石與新世界的抬杠游戲調(diào)查分析

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