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中國樓市泡沫背后的思考
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-12-14
- 【搜索關鍵詞】：房地產 研究報告 投資策略 分析預測 市場調研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
- 中研網訊：
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2009-2012年中國濰坊房地產行業(yè)投資策略分析及競 2009年前三季度以來,面對國際金融危機的嚴重挑戰(zhàn),濰坊市全力以赴保增長、保民生、保穩(wěn)定,全2009-2012年中國物業(yè)管理行業(yè)投資分析及深度研究 自2008年以來，與物業(yè)管理相關的政策法規(guī)大量出臺并付諸實施。法律層面上，有全國人民代表大會2009-2012年中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展前景預測及投資 2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調控的沖擊，相對于商業(yè)地產而言受到的政策性的影響依然較少，客觀2009-2012年中國房地產行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn) 2009年前三季度，全國完成房地產開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅比1-8月
此前最擔心的政策問題眼下已被中央經濟工作會議解決大部分，房地產業(yè)似乎前途一片光明。但是，這個行業(yè)頭上仍懸有三把達摩克利斯之劍。
供地隱憂：中低價房、中小套型房大減45％
12月8日，國土資源部相關部門公布的《今年前三季度土地市場運行情況通報》顯示，去年中央政府出臺的4萬億投資計劃，直接帶來了土地供應的井噴：前三季度全國土地供應總量180544公頃，同比增加31.0％。其中，通過招拍掛方式出讓的土地面積105867.92公頃，同比增加31.0％。前三季度住宅用地供應40192公頃，同比增加8.7％；普通商品房用地供應33183公頃，同比增加4.3％。
但值得注意的是，普通商品房用地供應占住宅用地供應總量的比重為82.6％，比去年同期下降了3.5個百分點。且在前三季度中低價位、中小套型普通商品房用地供應為6002.94公頃，與去年同期相比大幅減少了45％。中小套型普通商品房用地的減少，將直接意味著明后年中低價位、中小套型普通商品房供給的減少。
前三季度招拍掛帶來的土地出讓價款達到6296億元，同比增加1.4％。其中，僅北京的賣地收入總額就達760億元。雖然《通報》顯示，前三季度土地招拍掛的平均價款594元/平方米，比去年同期的768元/平方米下降了22.6％。但第三季度普通商品房用地出讓平均價款1171元/平方米，同比（1134元/平方米）上漲3.5％，比第二季度的1037元/平方米更是上漲了12.9％。這導致各地地王頻現。
捆綁效應：銀行、政府、民眾被動形成利益共同體
雖然各種指標紛紛示警中國樓市的潛在風險，但作為新經濟增長點，房地產業(yè)與整個國民經濟密切相關，商品房成交下跌早已成為國民經濟“難以承受之重”。
目前，我國房地產業(yè)占GDP總額6.6％，以及四分之一投資額。與其直接相關產業(yè)達60個。毫無疑問，房地產已成為中國經濟的直接命脈。另有統(tǒng)計數據顯示，我國金融機構在房地產里的貸款(包括開發(fā)商貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款)已經達到數十萬億。顯然，房地產業(yè)已經與地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起。
如果各方利益沒有得到厘清并向健康方向發(fā)展，大家將被地產一直挾持，最終也隨地產的崩盤一起墜入深淵。
2010年內地房地產業(yè)能否保持穩(wěn)定發(fā)展，將成為中國經濟走勢的風向標。而對于備受關注的樓市泡沫之患，國信證券認為，由于房地產投資存在衰退隱憂，房價仍處在穩(wěn)定可控水平，信貸資金并未大量流入樓市，“樓市泡沫”言之過早，未來政策仍將偏暖。
房價泡沫：房價收入比、空置率是國際5倍
12月4日，中國指數研究院的一份報告顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房屋租售比已經超過1:300的國際警戒線。房屋租售比是國際上用以判斷房產是否具有投資價值和存在泡沫的普遍標準，是反映樓市健康與否的晴雨表。一般而言，租售比1:200到1:250之間意味著區(qū)域房產運行良好；而超過1:300的租售比警戒線，就意味著房價偏離房產價值，隨之而來的是投資價值變小和投資風險加大。
根據中國指數研究院最新的統(tǒng)計數據，今年1至10月，北京地區(qū)房屋租售比達到1:434，高居榜首；上海地區(qū)也高達1:418，此外深圳、杭州均突破1:360。而且業(yè)內人士表示，統(tǒng)計所采用的是二手市場數據，如果換成新房，結果“可能比實際水平還低”。
“至少有80％的人是買不起房的！房價泡沫很嚴重。”中央黨校研究室副主任周天勇3個月前就做出了這樣的判斷。
12月7日，中國社科院在北京發(fā)布2010年《經濟藍皮書》。藍皮書指出，中國房價收入比超出合理承受范圍，85％家庭無能力買房。藍皮書表示，房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）應當在3~6倍的范圍，6倍以上的居民購買住房就已非常困難。而此前的8月份，根據北京市統(tǒng)計局和北京市房地產交易管理網的相關數據，目前北京市的房價收入比已達27:1，超出國際平均水平5倍。
一邊是多數人買不起房，另一方面則有大量房屋空置。有統(tǒng)計數據表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50％以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5％~10％之間為合理區(qū)，空置率在10％~20％之間為空置危險區(qū)；空置率在20％以上則意味著商品房嚴重積壓。
如果各方利益沒有得到厘清并向健康方向發(fā)展，大家將被地產一直挾持，最終也隨地產的崩盤一起墜入深淵。
2010年內地房地產業(yè)能否保持穩(wěn)定發(fā)展，將成為中國經濟走勢的風向標。而對于備受關注的樓市泡沫之患，國信證券認為，由于房地產投資存在衰退隱憂，房價仍處在穩(wěn)定可控水平，信貸資金并未大量流入樓市，“樓市泡沫”言之過早，未來政策仍將偏暖。
郭海萍是個33歲的已婚女人，為了能與兩歲的孩子團圓而急于買一套屬于自己的房子，但卻苦于手頭拮據。隨后事情出現轉機，海萍的妹妹海藻決定幫助姐姐籌錢買房，所有的情節(jié)由此展開。
以上是電視劇《蝸居》的開始。該劇最近在國內廣為傳播，并引發(fā)了中國觀眾的熱議。故事背景設定為江州（在此影射上海）;情節(jié)環(huán)環(huán)相扣：妹妹海藻后來成了當地市長秘書的情婦，而這位市長秘書因貪污腐敗接受調查，最終車禍身亡。雖然電視劇情可能過于戲劇化，但近日中國樓市呈現急速高位攀升，給這樣的電視劇提供了豐富的素材。一些城市的房價已經高得離譜，很多還未置業(yè)的人擔心自己可能永遠都買不起房子。
一年前，為應對全球經濟衰退對中國經濟增長率的影響，政府出臺了一系列刺激房地產市場的措施，包括降低房貸利率和保證金等等，而房地產投資約占中國固定資產投資的三分之一。自此，中國人開始掀起新一輪買房的熱潮。
國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-10月，全國商品房銷售額同比增長近80%。商品房銷售面積同比增長48%。全國平均房價同比上漲幅度約為21%。
一線城市的房地產市場則更為狂熱。據中國指數研究院監(jiān)測數據顯示，在11個重點城市中，有6個城市的房產成交面積在前11個月內超過去年同期的一倍。上海住宅銷售面積同比增長了70%，增幅在重點城市中最低;漲幅最高的杭州住宅銷售面積增長率則高達162%。
這些令人驚愕的增長率的背后是什么?分析人士認為，流動性充裕帶動了短期內需求的上漲。但在更深層的基礎上，他們認為有更多的因素在推動樓市走高，包括現行的壟斷性土地出讓制度造成供給扭曲。如果這些因素以及其它經濟結構失衡的狀況不能得到解決，觀察人士擔心，這將對中國的經濟增長和社會結構的長期走向造成不利影響。
一位上海的房地產開發(fā)公司的總經理表示：“我認為目前的樓市狂熱代表著市場經濟中‘惡’的一面�！彼赋瞿壳傲飨蚍慨a開發(fā)商的資金來自于各個渠道，包括其他行業(yè)的民營中小企業(yè)、受惠于經濟刺激計劃因而現金充裕的大型央企，以及富裕的國內個人投資者�！傲硪环矫�，中國房產市場的投資者并不指望靠租金收回投資，他們是靠下一個炒房者接盤而獲取收益�！彼a充道，“但是我并不認為樓市會在短期內回落。集體的下意識在推動著樓市繼續(xù)走熱。我們感覺到這是瘋狂的，而且感到有一些不對勁。但是作為房產開發(fā)企業(yè)，我們的工作就是建造樓宇�！�
本土需求主導
并不是所有人都認為現在是投資樓市的有利時機。政策風險正在加大，對政府明年可能會出手消除樓市泡沫的預期也在增長。11月底有報道稱，高盛有意以3億美元出售其持有的上�；▓@廣場物業(yè)。
然而目前投資者的熱情尚無降溫的跡象。大城市的高檔住宅正在不斷拉高資產估值�？纯瓷虾：勒臉藯U作品——湯臣一品。到今年六月為止的四年內，湯臣一品平均每年只售出一套。但在6月22日，一天內就成交了5套，截至11月中旬的五個月內，湯臣一品共出售42套單元，收回資金20多億元。在上個月，湯臣一品再度刷新上海最高房價成交紀錄，以9610萬元售出一套600平米的公寓。
大城市高端住宅市場的表現尤為耀眼。中原地產研究中心的數據顯示，今年9月，北京高檔住宅銷售占商品房銷售總面積的25%，而3月份這一比例尚不足10%。許多投資人預期房價將會進一步上漲。上海中心區(qū)域浦東陸家嘴的一位房產中介經理對本地的一家報紙記者表示，有超過40%的陸家嘴高檔住宅購房者是為了獲取投資性收益。
這些投資者來自何方?有報道顯示，70%的上海高檔住宅購買者來自于中國其他城市。過去，經常有評論指責是外國人拉高了中國房價，但目前這輪激增的需求——至少在豪宅領域——則主要來自于國內投資者。戴德梁行投資部的數據表示，國內高檔房產的投資者中以本國公民居多。至9月中期，單筆價值超過1千萬美元的32套房產交易中，有84%為國內購房者所得。
狂熱的根源
從短期來看，有關專家一致認為，大量的新增銀行貸款是推動中國樓市快速上漲的重要因素。中國的經濟刺激計劃中有部分資金依賴于銀行貸款。到10月末，銀行今年新增貸款已接近10萬億元，同比增幅超過150%。
這些新增貸款中有很大一部分涌入房地產市場。國家統(tǒng)計局數據顯示，今年前10個月，各渠道籌集的房地產開發(fā)資金同比增長了43.4%，高達4.4萬億元人民幣。房產按揭貸款同比增幅達到驚人的120%，超過6160億元，而銀行為房地產開發(fā)商提供的貸款同比增長了50%，超過9110億元。
但在更深層面上，中國房地產市場還存在更本質的問題。近日，經濟學家、中央黨校研究室副主任周天勇教授就談到了上述問題。12月初，周教授在接受北京《經濟觀察報》采訪時指出，從深層次看，房價高漲與高度壟斷的土地招拍掛體制有關。
在中國，地方政府依靠出讓土地獲得巨額收益。例如，今年北京市土地出讓收入約占全市財政收入的三分之一。這意味著地方政府對于限制土地供應以及推高房價有利益驅動力。前述上海房產開發(fā)商表示，在房產開發(fā)成本中，和政府有關的各項費用（包括土地成本、稅費以及其他各項費用）約占總成本的60-65%左右。
今年，隨著房地產開發(fā)商的需求回升，土地價格不斷上漲。根據中原地產研究中心的數據，今年1-10月，全國十大重點城市的土地出讓收入均超過去年同期，甚至高于被視作房產鼎盛時期的2007年全年的收入水平。
截至今年9月下旬，上海土地出讓金收入已達526億元，其中住宅用地收入近300億，兩項數據均居全國之首。到第三季度末，北京土地出讓金收入就已超過去年總額。10月份單月，中國60個城市住宅用地交易成交了337宗，其中有29宗的溢價水平超過100%。
專業(yè)從事房地產研究的上海某房地產研究院的周建成博士指出，目前在樓市等資產領域的投資收益要遠高于實體經濟領域。這就造成，即使泡沫瀕臨崩潰，也很難讓投資者保持冷靜，抵擋住投資于房地產業(yè)的機會。
這種心態(tài)被中國中小企業(yè)所面臨的經營困境得到加強。上海的華東師范大學房地產研究中心副主任華偉指出，中國中小企業(yè)紛紛從陷入困境的行業(yè)里撤出，轉而投入資產市場，進一步促動了樓市的活躍。
同時，除了政策和宏觀經濟面的現實問題，還有人認為中國的文化因素也在樓市泡沫中扮演著重要角色。景林資產管理有限公司的高級分析師楊沁宇認為，對房產的巨大需求體現出中國人對添置物業(yè)的強大消費傾向，他呼吁中國人的消費習慣應該更趨于多元化。
樓市泡沫的深遠影響
中國人的消費習慣是否比中國政府的政策更容易改變，還有待觀察。但是很明顯，不斷攀升的房價意味著中國經濟和金融業(yè)面臨的風險也在不斷積聚。周博士指出，高房價會導致通脹預期和房價持續(xù)上漲的惡性循環(huán)。流動性過多會引發(fā)通脹預期;大批消費者涌入樓市以求規(guī)避通脹風險;而在羊群效應的影響下，資產價格將進一步上漲;如此循環(huán)反復。
位于杭州的浙江大學的葉航教授也同意中國樓市的快速發(fā)展可能會導致通脹，但他認為短期內不會出現惡性通貨膨脹。而在3-5年內是否會爆發(fā)惡性通脹則有賴于政府的調控政策是否得當。
此外，樓市走高還將加劇社會貧富差距，并削弱大多數人的消費能力。經濟專欄作家葉檀在其博客中反問到，“如果大部分人在購買一套房子后就基本喪失了消費能力，將會產生怎樣的后果?”
除了從實體經濟中吸走大量資金，膨脹的房產價格對中國經濟還有其他的負面影響。景林資產的楊沁宇表示，拿上海為例，飆升的房價抬高了當地的生活成本，同時還催高了周邊地區(qū)的房價。他認為當地政府必須關心低收入人群，為他們建立住房保障系統(tǒng)。
未來舉措
周博士也認為目前的樓市，尤其是北京、上海等一線城市的高價樓市，對當地政府形成了一定壓力。他預計明年各城市將出臺相應的政策，以應對本地房地產市場所出現的問題。
從長期來看，周指出，中國政府有一系列的“待完成事項”，“包括必須改革產業(yè)結構、征收高端物業(yè)稅以抑制投機、必須改革土地制度，增加土地供應，建立更完善的社會住房保障體系……各級地方政府還應合理引導消費者的不現實購房預期，引領消費需求走上更健康的方向�！�
同時，對于那些希望樓市回落的人，不妨聽聽葉航教授的意見。他推斷，隨著實體經濟開始復蘇，資金逐漸退出樓市，資產價值也會逐步下降。更重要的是，隨著通脹預期不斷加大，政府很可能會對當前的貨幣政策做出調整。葉教授表示，“我認為樓市在明年將面臨許多不確定性，風險正在積聚，現在并不是投資樓市的有利時機�！比欢瑢τ陬愃朴凇段伨印分泄Ｆ寄菢拥馁彿空�，這一警告并不能讓他們寬慰。
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