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房價上漲原因分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-5-13
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隨著我國人民生活水平的提高，消費結(jié)構(gòu)也逐步升級，主要表現(xiàn)在三個消費領(lǐng)域：旅游、汽車、住房。當前消費升級的主體是住房以及對住房改善的需求。而這種需求之所以稱之為剛性，是因為消費者確實需要住房，這種需要與房價無關(guān)。但是，消費者是否購買，卻取決于支付能力。
房價是市場博弈的結(jié)果一般認為，產(chǎn)品的成本加上適當?shù)睦麧櫨蛻?yīng)該等于價格，這種定價僅限于理論。不同企業(yè)的成本是不同的，利潤也是不同的，至于房地產(chǎn)市場，房價與房屋所在區(qū)域、房屋品質(zhì)以及個性化都是有關(guān)的。因此，其價格應(yīng)該包括滿足不同消費者偏好的能力。
房價上漲的原因有很多，包括土地價格提高、拆遷費用提高、建筑材料科技含量提高、勞動力價格提高等，另外房價背后還隱藏著復雜的社會分配和再分配關(guān)系。
當前市場的表現(xiàn)就是供求雙方的博弈結(jié)果。作為開發(fā)商，獲取最大的利潤是其本性；作為消費者，在有支付能力的條件下，如果房屋很大程度地滿足了個人偏好，那么一定程度的高價也是可以接受的，從這個角度來說，是消費者剩余的增加。
中國房價，誰說了算？
房價是高是低，誰說了都不算，買方總是希望價格越低越好，而賣方總是會希望價格越高越好--這是雙方博弈的過程，這也是正常的。但是真實價格是最終成交價格，而非開發(fā)商的要價。
以房價收入比作為房地產(chǎn)價格的標準是不具有可行性的。在不同國家，不同發(fā)展階段房價收入比的標準都應(yīng)該是不同的，因此，這種不同國家、不同國情之間的標準不具有可比性。
房價是市場供求平衡的結(jié)果，在買者眾、賣者寡的市場情況下，價格勢必上升，但是價格如果受管制，勢必打擊開發(fā)商的積極性，造成供給減少。如果沒有開發(fā)商的高度積極性，供給勢必減少，也許會引發(fā)下一輪住房稀缺，以及價格過度上升。
如果真的要房價降下來，只有政府增加有效供給，建好房、多建房、快建房，這樣才能保證供求平衡條件下的低價。
房地產(chǎn)市場的"倒春寒"
當前"小陽春"的出現(xiàn)是由于宏觀政策還未完全到位的表現(xiàn)。從2007年末開始，很多消費者持幣觀望，供求雙方開始博弈，但是，現(xiàn)實是很多需要住房的人觀望不起，他們是急需購房的人群，這是"小陽春"出現(xiàn)的最主要原因。
從2008年以來的房地產(chǎn)市場運營情況分析，與其說我國房市的嚴冬已經(jīng)到來，倒不如說我國房市面臨著一場"倒春寒"。
首先，中國房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求狀況還將繼續(xù)存在。其次，保障房對商品房并不會造成沖擊。因為保障房本身帶有對不具有北京戶口的，但確實是北京市民的群體存在一定的歧視，而很多改善性住房需求只能轉(zhuǎn)向商品房。
房地產(chǎn)市場向理性回歸2008年的房地產(chǎn)市場狀況說明中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始向理性回歸，而未來房價如果不漲實質(zhì)上等于降價。因為，工資收入的上漲以及房屋質(zhì)量的提高，要求房價有一個合理的增長，與成本相配套，這樣才會有更合理的住房供給。
開發(fā)商的利潤具體有多少，并不能僅僅拿一個樓盤來說事，而一個樓盤并不代表所有市場行情。同樣，某個開發(fā)商的利潤也并不能代表整個市場。沒有人能夠拿出確切的證據(jù)證明是房地產(chǎn)商的超額利潤導致了房價居高不下，因此，當前房價是供求決定的價格，降價的可能性不大。
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