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外資基金投資中國房地產(chǎn)幾乎全線虧損
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-3-26
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- 中研網(wǎng)訊：
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外資房地產(chǎn)基金長久以來光鮮的表面終于被戳破。昨天(25日)在上海舉行的中國房地產(chǎn)投資世界2009峰會一場主題為“亞太和中國國內(nèi)房地產(chǎn)基金”的論壇上，外資投資基金高管們紛紛首次承認，過去兩年在中國的投資幾乎全都陷入虧損。
2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2009年雖然金融危機有所緩和，但包括美國在內(nèi)的主要經(jīng)濟體2009年將面臨衰退風險。20092009-2010年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 由于我國仍存在一定的資本管制，金融危機通過金融渠道對我國經(jīng)濟的直接影響比較有限。但由于我國與2009-2010年中國古建筑行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā) 2008年9月以來，美國金融市場風云再起，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG2009-2012年中國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及 美國的華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機可能會向美幾乎每筆投資都虧
2007年9月，英國地產(chǎn)基金高富諾宣布完成對上海“翠湖天地”6、7號樓的收購，耗資5.4億元左右，折合每平方米成交價6萬元。一年多之后，在世界金融風暴沖擊下，豪宅價格回調(diào)程度大大出乎這家英國投資商的預(yù)期。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年底翠湖天地價格普降20%左右，其中二期御苑成交價最低一單僅為4.8萬元/平方米，同時一期雅苑均價下跌至4.2萬元/平方米。
面對投資縮水的問題，高富諾集團董事總經(jīng)理JohnSo昨天沒有正面回答。但他表示，中國目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)改變，對于外資基金來說，已經(jīng)開始承擔比預(yù)期更大的風險。
相比高富諾高管的尷尬隱晦，私募基金ColonyCapitalAsia董事總經(jīng)理劉彥燊更加直白表示，在過去的兩三年里，凡是在中國投資地產(chǎn)的基金，無論是黑石、凱雷，還是大摩等，目前都面臨著虧損。
對一些私募基金而言，其募資成本已經(jīng)達到20%以上，這就意味著投資項目要求追求超過30%甚至更高的利潤。在收購物業(yè)價格不升反降的情形下，這種利潤顯然屬于天方夜譚。
更糟糕的情況在于，劉彥燊稱，房地產(chǎn)風險投資基金財務(wù)杠桿驚人的高，往往70%甚至80%以上的收購資金都來源于銀行或者其他投資者�，F(xiàn)在他們不得不為了應(yīng)對銀行的催債而進行周旋，盡量拖延償還時間然后等著將物業(yè)拋售以度過難關(guān)。
狼狽的外資基金
摩根士丹利最新發(fā)布的《2009經(jīng)濟報告》中寫道，在中國，“世界最后一個資產(chǎn)泡沫正在破裂。”
報告之前，從2008年年中開始，大摩幾乎將手頭所有物業(yè)放出尋找買家。如今近一年時間過去，上海物業(yè)至今毫無戰(zhàn)績傳出，而去年在香港成交的一單則是一樁賠本買賣。2008年年底，大摩以6.9億港元的價格出售香港星展銀行大廈，相比半年前的報價縮水三成。僅比2006年3月買入時高出5000萬港元。扣除稅收、貸款利息、中介費用以及匯率的波動等成本因素，該筆投資虧損可能性非常高。
緊跟大摩，花旗、雷曼兄弟、美林證券等金融巨頭名下房地產(chǎn)基金紛紛將手頭物業(yè)拋向市場。摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理李晶表示，對于拋售物業(yè)的這些地產(chǎn)基金來說，自身的困難程度可能更加高過其對于目前市場的判斷準則。
中資開始打掃戰(zhàn)場
現(xiàn)在，打掃戰(zhàn)場的成了中國人。
3月19日，陸家嘴集團名下兩家公司聯(lián)合以17.6億(約2.5億美元)將浦項商務(wù)廣場全部股權(quán)收入囊中。最終成交價格相比該大樓最初報價4億美元折價近40%。
太平星管理咨詢有限公司執(zhí)行副總裁劉瑋向記者表示，浦項廣場的交易應(yīng)該只能是一個個案，由于項目交易采取公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，并不能夠了解其中可能包含的所有交易成本，因此不能只以現(xiàn)行成交價格簡單計算最終價格。
但不論如何，陸家嘴此次收購可以說是相當劃算。劉彥燊指出，陸家嘴這筆交易的投資年收益可以達到17%，這是任何一個外資公司在中國收購產(chǎn)品時無法想象的。
上海財經(jīng)大學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家印堃華有過一個很上�；谋扔�，老外因為資金困難將手頭資產(chǎn)拋售，上海人無疑得到了一個“撿皮夾子”的機會。
還有人對“撿皮夾子”蠢蠢欲動。SOHO中國主席潘石屹不久前稱，攜200億資金，SOHO中國未來數(shù)月將大舉收購北京及上海的商業(yè)物業(yè)。“盡管目前未必是市場的最低點，但卻是入市的好時機�！惫臼紫瘓�(zhí)行官張欣表示，急于出售的物業(yè)主要來自海外基金以及部分國內(nèi)開發(fā)商。
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